Blogul unui Carcotas

Adevăratele chilipiruri în materie de tranzacţii imobiliare sunt rare. O modalitate prin care îţi poţi cumpără casă la un preţ mai mic decât cel al pieţei este “vânarea” locuinţelor scoase la vânzare de către bănci, în urma executărilor silite.

O altă problemă ar fi că imobilele scoase la vânzare nu pot fi vizionate şi, în cazul în care proprietarii refuză să le elibereze, evacuarea cu ajutorul poliţiei dă bătăi de cap cumpărătorului.

Legea permite foştilor proprietari să facă recurs după recurs şi sunt greu de scos din casă. Aşa că poate dura şi ani până când cumpărătorul îşi intră în drepturi.

Potrivit Codului de procedura civilă, anunţul de vânzare trebuie publicat în mai multe locuri: la sediul organului de executare, adică la sediile băncilor, la locul unde se află imobilul scos la vânzare, la sediul primăriei în a cărei rază este situat imobilul, la locul unde se desfăşoară licitaţia şi în ziarele locale sau naţionale.

În ciudă prevederilor legale, aceste anunţuri sunt publicate, de obicei, numai pe site-urile de Internet al băncilor.

Ionuţ Stanimir, şef departament la Departamentul Comunicare Externă din BCR, este de părere că, din punctul de vedere al băncii, executarea silită nu este o situaţie de dorit. Pentru executat este lesne de înţeles motivul, în timp ce bancă nu poate obţine profit dintr-o executare silită, iar uneori se găseşte în situaţia de a nu-şi recupera suma împrumutată.

“Executările silite nu sunt niciodată o situaţie de dorit, nici pentru client şi nici pentru bancă. Având în vedere că banii pentru acordarea unui credit vin întotdeauna din depozitele clienţilor sau din capitalul acţionarilor, banca are o responsabilitate faţă de aceştia de a se asigură că împrumuturile debitorilor sunt plătite înapoi sau cele neperformante sunt recuperate.

Este, de exemplu, cazul în care pot interveni executările silite. Însă această nu este o activitate pe care bancă să o vadă în termeni de profitabilitate. Este pur şi simplu vorba de recuperarea (în măsură posibilităţilor) unui credit acordat, după cum spuneam, din banii depunătorilor sau capitalul acţionarilor. Bancă nu are nimic de câştigat din asta şi încearcă să evite aceste situaţii prin restructurarea creditelor cu probleme”, a explicat reprezentantul BCR.

Apartamente noi si vechi

Daca in urma cu cativa ani romanii priveau cu suspiciu­ne apartamentele noi si le considerau pe cele vechi o investitie mai sigu­ra, astazi numarul celor care se orienteaza spre o locuinta noua este mult mai mare. Avantajele apartamentelor din ansamblurile reziden­tiale noi si preturile conside­rabil mai mici au reusit sa-i convinga.

Inainte sa dati banii pe un apartament vechi de zeci de ani, specialistii imobiliari va sfatuiesc sa luati in calcul si varianta unei locuinte noi. Criza imobilia­ra a facut preturile sa fie mai prie­tenoase, iar metrul patrat a ajuns sub o mie de euro in unele ansambluri noi.
“Sunt multe situa­tii cand apartamentele vechi sunt mai scumpe decat cele noi. In mod uimitor, proprietarii care vand un apartament vechi nu isi fac calculul in functie de valoarea reala, ci in functie de necesitatea pe care urmeaza sa si-o satisfaca prin vanzarea respectivei proprietati”, spune Carmen Mihaita, mana­ging partner al agentiei Veles.

Multe dintre ansamblurile rezidentiale noi au locuri de parcare, ceea ce reprezinta o mare bila alba in conditiile in care parcarea masinii a devenit o problema serioasa.

Unele complexuri noi au spatii de joaca pentru copii, sali de fitness, paza, restaurante, facili­tati care iti pot face viata mai usoara. Atentie insa! Pentru a beneficia de aceste avantaje, proprietarii trebuie sa plateasca o taxa de intretinere de care ar fi bine sa va interesati inainte de a cumpara.

“Costurile pentru intretinerea acestor spatii pot creste cheltuielile lunare cu pana la 50% din valoarea intretinerii”, ne-a declarat Marius Badea, Director general, compania Eurobest. Un apartament intr-un bloc nou este o investitie mult mai rentabila si din punctul de vedere al uzurii, sustin specia­listii imobiliari.

Valoarea unei locuinte scade cu cat uzura lui creste. La un apartament nou este posibil sa platiti acum mai mult, insa scaderea de pret cau­zata de “imbatranirea” lui este mai mica.

Dezavantaje apartamente noi

O bila neagra primesc ansamblurile rezidentiale noi pentru ca nu sunt de gasit in toate car­tierele. Multe dintre locuintele noi se afla la periferia orasului, ceea ce ar putea determina neplaceri legate de trafic. “Un alt dezavantaj este ca noi cumpa­ram metrul patrat construit, in timp ce la apartamentele vechi cumparam suprafata utila.

De exemplu, la un apartament de 100 mp construiti avem undeva in jur de 80 mp utili. Avem o diferenta de circa 20 mp pe care o platim integral”, sutine Marius Badea. “Desi activitatea in constructii este un domeniu reglementat, lacomia i-a facut pe unii dezvoltatori sa construiasca ief­tin cu persoane care nici macar nu sunt angajate intr-o firma de constructii.

De aceea, felul in care au fost executate lucrarile este un risc care apare la locuin­tele noi”, ne-a declarat Adriana Ifti­me, director executiv al Patro­na­tu­lui Roman al Societatilor din Constructii.

Avantaje apartamente vechi

“Sunt anumite zone ale Capitalei unde nu s-au construit decat foarte putine imobile noi, de exem­plu zona Dorobanti, care sunt atractive pentru o anumita categorie de cumparatori care cauta in mod insistent in zonele acelea si care accepta apartamente in vile sau in imobile micute chiar daca nu sunt cu standarde ridicate”, sustine Carmen Mihaita.

Asadar, zona este marele avantaj al apartamen­te­lor vechi, mai exact faptul ca se gasesc oferte in orice colt al ora­sului. Si inca un atu: majoritatea locuintelor vechi au in apropiere mijloace de transport in comun, scoli, gradinite si magazine, ceea ce nu putem spune despre toate an­sam­blurile rezidentiale noi.

Dezavantaje apartamente vechi

Dezavantajele sunt legate de instalatiile electrice si sanitare care pot crea probleme (inundatii, infiltratii, mucegai), lifturile vechi, compartimentarea invechita si intretinerea destul de mare. “Instalatiile sunt primele care se deterioreaza intr-un bloc si care din pacate nu pot fi rezolvate doar local, intr-un apartament.

Degeaba imi schimb eu la mine in apartament instalatia, daca nu isi inlocuieste toata lumea instalatia de pe coloana respectiva”, este de parere Adriana Iftime.

Anul trecut, notarii au parafat cu 27% mai puţine tranzacţii imobiliare faţă de anul precedent. Specialiştii spun că în 2010 vânzarea locuinţelor executate silit va da de lucru şi notarilor.

Românii au încheiat anul trecut 350.000 de tranzacţii cu case şi terenuri, cu 27% mai puţine faţă de 2008, când notarii au parafat 484.000 de tranzacţii, reiese din datele comunicate de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR).

Astfel, piaţa imobiliară s-a dovedit a fi în 2009 mai puţin “îngheţată” faţă de cât prevedeau agenţii imobiliari, dezvoltatorii şi notarii, speriaţi că băncile nu mai acordă credite, ca şi de prăbuşirea preţurilor locuinţelor şi terenurilor. E drept că anul trecut nu a debutat prea încurajator, în ianuarie fiind înregistrat şi minimul tranzacţiilor din 2009, respectiv 22.000. Încet-încet băncile au început să mai dea drumul la creditare şi chiar să micşoreze costul finanţărilor, astfel că în octombrie 2009 s-au încheiat 33.000 de contracte de vânzare-cumpărare, maximul anului trecut.

Executările silite ţin în priză piaţa imobiliară

Anul acesta, este de aşteptat ca notariatele să aibă mai multă activitate decât în 2009, spun specialiştii. “Nu cred să mai scadă numărul tranzacţiilor, din contră, chiar mă aştept la o creştere uşoară, în primă fază. Şi nu pentru că piaţa imobiliară va fi mai activă, ci pe fondul vânzărilor «forţate»”, a declarat pentru Gândul Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian. Este vorba atât de executările silite – lichidatorii au anunţat că în februarie vor scoate la vânzare locuinţele datornicilor la bănci – cât şi de vânzările de bunăvoie. În această ultimă categorie intră clienţii băncilor care au întârzieri mai mici la plata creditelor şi care preferă să-şi vândă singuri proprietăţile până să ajungă la executarea silită, a explicat Crivii.

Încasările din impozite şi chirii, în scădere

Restanţele la credite s-au triplat în 2009, iar ponderea lor în volumul creditelor acordate populaţiei şi firmelor a ajuns la 3,89% la finele anului 2009, faţă de 1,4% cu un an înainte, potrivit datelor BNR. Efectele crizei se văd însă mult mai bine când vine vorba de valoarea impozitelor încasate din transferurile de proprietăţi. Doar jumătate de milion de lei au colectat notarii în 2009, la jumătate faţă de 2008, pe fondul împuţinării tranzacţiilor, dar mai ales al scăderii preţurilor în domeniul imobiliar, cu până la 50% în unele cazuri.

Şi proprietarii de apartamente au trebuit să se mulţumească cu venituri mai mici din chirii, după ce tarifele de închiriere au scăzut în medie cu 26% în Bucureşti şi Illfov, anul trecut, arată o analiză realizată de site-ul imobiliar MagazinulDecase.ro. În topul reducerilor se află garsonierele, unde chiria lunară a scăzut cu 27%, de la 360 de euro în ianuarie 2009 la 263 de euro, în ianuarie 2010. În cazul imobilelor cu două camere, reducerea a fost de 26%, de la 480 de euro pe lună la 354 de euro pe lună în perioada analizată, iar chiria pentru trei camere a scăzut cu 24%, până la 490 de euro.

În prima lună din 2010, cele mai multe anunţuri de vânzare postate pe portalul imobiliar Imopedia.ro au în vedere apartamente din cartierul Titan, indiferent de numărul de camere.

Acest lucru poate fi privit din două perspective, susţin specialiştii de la Imopedia. Din punctul de vedere al vânzătorilor, mulţi locatari vor să scape de locuinţele din acest cartier, iar concurenţa este mare şi durează până reuşesc să încheie o tranzacţie. Pe de altă parte, din punctul de vedere al cumpărătorilor interesaţi de zona Titan este o veste bună, pentru că au de unde alege, iar oferta mare a dus şi la scăderea preţurilor în această zonă.

Spre exemplu, în acest cartier, oferta mare de garsoniere a făcut ca şi plaja de preţuri să fie foarte mare. Astfel, cea mai ieftină garsonieră dintr-un anunţ de pe portalul Imopedia.ro costă 18.000 euro, iar cea mai scumpă 90.000 euro.

Pentru o locuinţă cu două camere preţurile pornesc de la 45.000 de euro pentru un apartament situat în zona Billa şi pot ajunge până la 115.000 de euro pentru un apartament în zona parcului Titan.  Pentru o locuinţă cu trei camere, clienţii vor plăti între 57.000 de euro şi 150.000 de euro.

Top 5 cartiere cu cele mai multe locuinţe la vânzare

La garsoniere, în topul numărului de anunţuri pe cartiere pe primul loc se află Titanul, cu 456 anunţuri noi, la foarte mare distanţă de locul doi, cartierul Dristor, cu 121 de anunţuri şi de locul trei, cartierul Militari, cu 114 oferte. Pe locurile patru şi cinci se află cartierele Berceni şi Vitan.

În ceea ce priveşte apartemntele cu două camere, în afară de primul loc, păstrat de cartierul Titan, cu 534 anunţuri noi, ordinea pe zone se schimbă: pe locul doi se află, de această dată, cartierul Berceni (347 anunţuri noi), pe locul trei cartierul Drumul Taberei (205 anunţuri), iar pe locurile patru si cinci se află Militari şi Dristor.

Topul zonelor ca număr de anunţuri noi la apartamente cu trei camere seamănă mai mult cu cel al apartamentelor cu două camere: pe primul loc se află cartierul Titan, pe locul doi tot cartierul Berceni, existând doar mici diferenţe la următoarele clasate : Dristor, Militari şi Drumul Taberei.

În zona apartemntelor cu patru camere, se observă un număr foarte mic de anunţuri şi intrarea în top a zonelor centrale şi semicentrale : Unirii, pe locul doi, cu 63 anunţuri şi 13 Septembrie pe locul trei, cu 45 anunţuri.

Apartamentele cu două camere, cele mai multe oferte

Din totalul de 10.372 anunţuri de apartamente din Bucureşti, postate pe Imopedia.ro, scoase la vânzare în perioada 1 ianuarie 2010 -1 februarie 201,0 cele mai multe sunt apartamente cu două camere, respectiv 4.200 unităţi, un număr dublu faţă de garsoniere si triplu faţă de apartamente de patru camere.

Anul trecut au fost anulate 120 de proiecte în valoare de 10 miliarde de euro. Între 2006 şi 2009 au fost anunţate 202 proiecte imobiliare doar în Bucureşti. Din cele 122.000 de locuinţe promise, doar 10.633 au fost livrate.

EFG Crevedia, 1,9 miliarde de euro, reprezintă o investiţie ameţitoare pentru piaţa imobiliară românească. Dar… o investiţie care a rămas doar pe hârtie. Probabil a fost cel mai răsunător faliment din această piaţă în ultimii doi ani.

Firma EFG Crevedia Development, administrată de investitori britanici care intenţionau să construiască 6.500 de locuinţe în zona localităţii Buftea din apropierea Capitalei, a intrat în lichidare în noiembrie 2009, iar terenul cu o suprafaţă de peste 124 de hectare a fost scos imediat la licitaţie de către lichidatorul PricewaterhouseCoopers.

Proiectul a fost anunţat iniţial în luna martie 2008, când reprezentanţii EFG spuneau că într-o primă fază vor finaliza 60 de vile şi 890 de apartamente. Planurile lor includeau chiar renovarea unei gări aflate în apropiere pentru a facilita accesul locuitorilor din complex către Bucureşti. Spre sfârşitul anului însă, investitorii spuneau că „toată lumea ar trebui să intre în vacanţă pentru 18 luni”, iar în scurt timp, activitatea firmei a fost blocată aproape complet.

De la amânare la insolvenţă

Omul de afaceri George Pădure plănuia să investească 225 de milioane de euro în proiectul Sigma Residences & Gardens pe care îl anunţa la începutul anului 2008. Complexul urma să aibă 1.500 de apartamente, peste 20.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale şi 14.000 de metri pătraţi de spaţii verzi şi grădini. Proiectul trebuia să fie dezvoltat în trei faze: prima, cu termen de finalizare în toamna anului 2009, cea de-a doua fază în 2010, iar întregul proiect urma să fie livrat în anul 2011.

Primul pas înapoi a fost făcut de către investitor în noiembrie 2008, când George Pădure, administratorul societăţii SC Sigma Proiect Development SRL anunţa: „Nu am îngheţat acest proiect, lucrările de construcţie avansează în continuare. Noi doar am redus motoarele, pentru că termenul de livrare al primei faze era sfârşitul anului 2009, însă pot să mă întind până în aprilie 2010. Este mai sănătos să avansezi mai lent, decât să te trezeşti la sfârşit că ai probleme”.

Aproape un an mai târziu, la sfârşitul lui septembrie 2009, proiectul a trecut, cel puţin momentan, pe linie moartă, în condiţiile în care dezvoltatorul imobiliar a solicitat intrarea în insolvenţă. Proiectul North Park Residence, anunţat în septembrie 2008 de către dezvoltatorul israelian Shapir Projects, ar fi urmat să absoarbă 200 de milioane de euro.

Investitorul viza una dintre cele mai căutate zone din preajma Capitalei, nordul, în apropiere de Pădurea Băneasa şi Şcoala Americană. Acesta urma să fie amplasat pe un teren cu o suprafaţă de aproape 75.730 de metri pătraţi şi trebuia finalizat în trei faze.

Vânzările au fost lansate încă din momentul anunţării proiectului. Pentru prima etapă erau programate să fie livrate 400 de apartamente, iar în cea de-a doua şi cea de-a treia etape se puneau la dispoziţia celor interesaţi 9.000 de metri pătraţi de suprafeţe comerciale.

Dezvoltatorul anunţa şi amenajarea uneia dintre cele mai mari parcări subterane din ţară construită pe un singur nivel, cu o suprafaţă de aproximativ 75.000 de metri pătraţi şi cu1.850 de locuri de parcare.

Acum nu numai că pe terenul respectiv nu este nicio clădire, dar reprezentanţii companiei nu dau nicio declaraţie legată de planurile lăsate în stand-by şi au returnat deja clienţilor avansurile încasate. Mai mult decât atât, contractul cu firma Promark Real Estate, agent exclusiv al proiectului nu a fost reînnoit, iar site-ul care promova North Park Residence a fost suspendat pentru neplată.

Terenurile aşteaptă constructorii

180 milioane de euro era investiţia anunţată în iunie 2008 de către fondul de investiţii imobiliare Atlas Estates în dezvoltarea proiectului rezidenţial Solaris cu 1.200 de apartamente, situat in zona Gării Obor din Bucureşti, pe locul fostei fabrici de ulei Solaris. Lucrările de construcţie urmau să înceapă în prima parte a anului 2009.

Terenul, de aproximativ 32.000 de metri pătraţi, a fost achiziţionat în decembrie 2006, pentru 27 de milioane de dolari. Termenul de finalizare: patru ani. Dar … construcţia nu a mai demarat nici măcar în 2010.

„Intenţionăm să realizăm proiectul, dar ne-am blocat în birocraţie. Suntem totuşi optimişti”, spun reprezentanţii Atlas Estates.

Ochiul specialistului

În 2009, un total de aproximativ 8.200 de unităţi rezidenţiale noi au fost adăugate stocului total existent, acestea făcând parte din diverse faze de dezvoltare ale proiectelor anunţate în anii anteriori. În condiţiile actuale, volumul livrărilor de apartamente noi în anul 2010 se estimează a înregistra în jur de 4.700 de unităţi, 57% din valoarea calculată pentru perioada precedentă.

2009 a fost anul ce a spulberat orice speranţă de profit pentru investitorii din segmentul imobiliar. Căderea pieţei a fost atât de abruptă încât a depăşit chiar şi cele mai pesimiste estimări. Aşteptările pentru 2010 nu sunt mai optimiste, comparativ cu 2009, există totuşi semne ca lucrurile s-ar putea schimba în bine începând cu a doua parte a anului.

Existenţa unui stoc foarte mare de proprietăţi oferite spre vânzare şi a unui număr de cumpărători redus vor face ca pe parcursul acestui an să existe tranzacţii la preţuri mai mici comparativ cu 2009. În medie, spre sfârşitul lui 2010, preţurile pentru imobilele noi din zone centrale adresate clasei medii se vor poziţiona între 1.200 şi 1.500 de euro pe metru pătrat. În ceea ce priveşte locuinţele aflate la preţuri mai mici, costul nu mai poate scădea prea mult. Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox