Blogul unui Carcotas

Anul trecut, notarii au parafat cu 27% mai puţine tranzacţii imobiliare faţă de anul precedent. Specialiştii spun că în 2010 vânzarea locuinţelor executate silit va da de lucru şi notarilor.

Românii au încheiat anul trecut 350.000 de tranzacţii cu case şi terenuri, cu 27% mai puţine faţă de 2008, când notarii au parafat 484.000 de tranzacţii, reiese din datele comunicate de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR).

Astfel, piaţa imobiliară s-a dovedit a fi în 2009 mai puţin “îngheţată” faţă de cât prevedeau agenţii imobiliari, dezvoltatorii şi notarii, speriaţi că băncile nu mai acordă credite, ca şi de prăbuşirea preţurilor locuinţelor şi terenurilor. E drept că anul trecut nu a debutat prea încurajator, în ianuarie fiind înregistrat şi minimul tranzacţiilor din 2009, respectiv 22.000. Încet-încet băncile au început să mai dea drumul la creditare şi chiar să micşoreze costul finanţărilor, astfel că în octombrie 2009 s-au încheiat 33.000 de contracte de vânzare-cumpărare, maximul anului trecut.

Executările silite ţin în priză piaţa imobiliară

Anul acesta, este de aşteptat ca notariatele să aibă mai multă activitate decât în 2009, spun specialiştii. “Nu cred să mai scadă numărul tranzacţiilor, din contră, chiar mă aştept la o creştere uşoară, în primă fază. Şi nu pentru că piaţa imobiliară va fi mai activă, ci pe fondul vânzărilor «forţate»”, a declarat pentru Gândul Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian. Este vorba atât de executările silite – lichidatorii au anunţat că în februarie vor scoate la vânzare locuinţele datornicilor la bănci – cât şi de vânzările de bunăvoie. În această ultimă categorie intră clienţii băncilor care au întârzieri mai mici la plata creditelor şi care preferă să-şi vândă singuri proprietăţile până să ajungă la executarea silită, a explicat Crivii.

Încasările din impozite şi chirii, în scădere

Restanţele la credite s-au triplat în 2009, iar ponderea lor în volumul creditelor acordate populaţiei şi firmelor a ajuns la 3,89% la finele anului 2009, faţă de 1,4% cu un an înainte, potrivit datelor BNR. Efectele crizei se văd însă mult mai bine când vine vorba de valoarea impozitelor încasate din transferurile de proprietăţi. Doar jumătate de milion de lei au colectat notarii în 2009, la jumătate faţă de 2008, pe fondul împuţinării tranzacţiilor, dar mai ales al scăderii preţurilor în domeniul imobiliar, cu până la 50% în unele cazuri.

Şi proprietarii de apartamente au trebuit să se mulţumească cu venituri mai mici din chirii, după ce tarifele de închiriere au scăzut în medie cu 26% în Bucureşti şi Illfov, anul trecut, arată o analiză realizată de site-ul imobiliar MagazinulDecase.ro. În topul reducerilor se află garsonierele, unde chiria lunară a scăzut cu 27%, de la 360 de euro în ianuarie 2009 la 263 de euro, în ianuarie 2010. În cazul imobilelor cu două camere, reducerea a fost de 26%, de la 480 de euro pe lună la 354 de euro pe lună în perioada analizată, iar chiria pentru trei camere a scăzut cu 24%, până la 490 de euro.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

În prima lună din 2010, cele mai multe anunţuri de vânzare postate pe portalul imobiliar Imopedia.ro au în vedere apartamente din cartierul Titan, indiferent de numărul de camere.

Acest lucru poate fi privit din două perspective, susţin specialiştii de la Imopedia. Din punctul de vedere al vânzătorilor, mulţi locatari vor să scape de locuinţele din acest cartier, iar concurenţa este mare şi durează până reuşesc să încheie o tranzacţie. Pe de altă parte, din punctul de vedere al cumpărătorilor interesaţi de zona Titan este o veste bună, pentru că au de unde alege, iar oferta mare a dus şi la scăderea preţurilor în această zonă.

Spre exemplu, în acest cartier, oferta mare de garsoniere a făcut ca şi plaja de preţuri să fie foarte mare. Astfel, cea mai ieftină garsonieră dintr-un anunţ de pe portalul Imopedia.ro costă 18.000 euro, iar cea mai scumpă 90.000 euro.

Pentru o locuinţă cu două camere preţurile pornesc de la 45.000 de euro pentru un apartament situat în zona Billa şi pot ajunge până la 115.000 de euro pentru un apartament în zona parcului Titan.  Pentru o locuinţă cu trei camere, clienţii vor plăti între 57.000 de euro şi 150.000 de euro.

Top 5 cartiere cu cele mai multe locuinţe la vânzare

La garsoniere, în topul numărului de anunţuri pe cartiere pe primul loc se află Titanul, cu 456 anunţuri noi, la foarte mare distanţă de locul doi, cartierul Dristor, cu 121 de anunţuri şi de locul trei, cartierul Militari, cu 114 oferte. Pe locurile patru şi cinci se află cartierele Berceni şi Vitan.

În ceea ce priveşte apartemntele cu două camere, în afară de primul loc, păstrat de cartierul Titan, cu 534 anunţuri noi, ordinea pe zone se schimbă: pe locul doi se află, de această dată, cartierul Berceni (347 anunţuri noi), pe locul trei cartierul Drumul Taberei (205 anunţuri), iar pe locurile patru si cinci se află Militari şi Dristor.

Topul zonelor ca număr de anunţuri noi la apartamente cu trei camere seamănă mai mult cu cel al apartamentelor cu două camere: pe primul loc se află cartierul Titan, pe locul doi tot cartierul Berceni, existând doar mici diferenţe la următoarele clasate : Dristor, Militari şi Drumul Taberei.

În zona apartemntelor cu patru camere, se observă un număr foarte mic de anunţuri şi intrarea în top a zonelor centrale şi semicentrale : Unirii, pe locul doi, cu 63 anunţuri şi 13 Septembrie pe locul trei, cu 45 anunţuri.

Apartamentele cu două camere, cele mai multe oferte

Din totalul de 10.372 anunţuri de apartamente din Bucureşti, postate pe Imopedia.ro, scoase la vânzare în perioada 1 ianuarie 2010 -1 februarie 201,0 cele mai multe sunt apartamente cu două camere, respectiv 4.200 unităţi, un număr dublu faţă de garsoniere si triplu faţă de apartamente de patru camere.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Toate sectoarele pieţei imobiliare vor continua să sufere, în 2010, din cauza lipsei de bani. Investiţiile majore mai aşteaptă, iar mingea rămâne în terenul cumpărătorilor.

Alături de vârfurile cotaţiei ţiţeiului şi stoparea globalizării, devalorizarea activelor mobile şi imobile reprezintă cel mai mare risc pentru economia mondială, potrivit studiului Global Risks 2010, realizat de Forumul Economic Mondial. Pierderile ce ar putea fi cauzate economiei mondiale, în acest an, de cele trei elemente pot fi de peste 1.000 de miliarde de euro. Cele mai supuse devalorizării şi, evident, cele mai riscante din acest punct de vedere rămân activele imobiliare, care s-au devalorizat, în medie, cu 30% pe piaţa românească şi au dat peste cap bilanţurile majorităţii jucătorilor din domeniu.

Fondul de investiţii austriac Immoeast a fost primul care a raportat pierderi masive (peste 2,37 miliarde de euro în anul fiscal 2008-2009) şi chiar dacă şi-a mai revenit din pumnii crizei pe parcursul anului trecut, compania va fi absorbită de Immofinanz, acţionarul său majoritar, decizia urmând să fie luată la sfârşitul acestei luni. Practic, Immoeast va dispărea de pe piaţă ca entitate financiară şi e de aşteptat ca şi strategia sa să se schimbe, proiectele din România fiind, potrivit unor surse din piaţă, pe cale să fie vândute.

Mai e loc de scădere? Mai e…

Cel mai sensibil sector al pieţei, rezidenţialul, a fost şi el afectat de criză, speculaţiile intense din 2005-2008 conducând la un răspuns pe măsură al pieţei odată ce banii s-au volatilizat. După ce preţurile s-au diminuat accelerat, iar aşteptările de scădere erau de circa 50%, intervenţia statului prin intermediul programului Prima Casă a schimbat tendinţa, iar preţurile au crescut câteva luni. „Căderea preţurilor a fost stopată în momentul în care Prima Casă a început să se apropie de lansare. Practic, din acel moment, proprietarii de apartamente – mulţi dintre ei aşteptând cumpărătorii de câteva luni bune – s-au oprit din cursa atragerii puţinilor clienţi din piaţă, prin scăderea preţului“, explică consultanţii Colliers Internaţional. După ce programul s-a dovedit a fi mai degrabă un sprijin pentru bănci, iar interesul cumpărătorilor nu a fost cel scontat, doar mai puţin de 60% din plafonul de un miliard de euro garantat de stat fiind acoperit, tendinţa de scădere a preţurilor a revenit, poziţionându-se la o medie de circa 30% per total piaţă.

Care sunt aşteptările jucătorilor din domeniu? „Nu cred că preţurile locuinţelor noi sau vechi vor creşte, dar nici nu vor scădea semnificativ, pentru că, deşi în continuare cererea este mult mai scăzută faţă de ofertă, încă se fac tranzacţii, spre deosebire de perioada de început a anului care a trecut, când piaţa imobiliară era efectiv blocată“, spune Alexandru Pricop, managing partner al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

„Ne aflăm în situaţia în care vânzătorii nu mai sunt dispuşi la negociere, iar cumpă rătorii consideră că mai este loc de discuţii. Mulţi cumpărători şi-au amânat decizia de achiziţie pentru 2010 tocmai pentru că au considerat că vor putea face o afacere bună dacă vor aştepta. Există, aşadar, un «stoc» de cumpărători care vor achiziţiona pe parcursul acestui an proprietăţi pe care le urmăresc de luni bune. Este deja un moment prielnic pentru achiziţii“, susţine Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox.

Evident că, aşa cum se spunea şi la începutul lui 2009, din punctul de vedere al celor implicaţi în piaţă (dezvoltatori, intermediari, proprietari), preţurile nu mai pot scădea sau nu o mai pot face prea mult. Cu toate afirmaţiile lor optimiste, e greu de crezut că într-o economie în care, cel puţin pentru prima jumătate a anului, se anunţă creşteri ale şomajului (aflat acum la 7,8%), salarii blocate şi un venit real inferior celui din anii de boom economic, românii vor fi foarte interesaţi de cumpărarea de locuinţe la preţurile actuale şi în condiţii agresive de creditare (dobânzi aproape duble faţă de cele din zona euro şi avans mare).

Una dintre posibilele şanse ale comer cianţilor de locuinţe noi este reprezentată de regândirea programului Prima Casă, intenţiile autorităţilor părând a fi îndreptate spre susţinerea construcţiilor noi. Singura certitudine din rezidenţial rămâne producţia pe stoc, doar circa jumătate din cele aproximativ 6.000 de locuinţe finalizate în 2009 în Bucureşti fiind vândute, iar în acest an vor mai apărea pe piaţa din Capitală alte circa 3.000 de locuinţe în căutare de proprietar.

În faţa acestei realităţi, singura soluţie rămâne scăderea preţului pentru a se putea realiza, mai devreme sau mai târziu, întâlnirea dintre oferta mare şi cererea scăzută şi firesc, date fiind condiţiile, pretenţioasă.

In retail we trust?

O atitudine oarecum diferită o au românii faţă de consumul de bunuri mai ieftine. De aceea, investitorii în centre de retail au rămas dacă nu optimişti, măcar ceva mai relaxaţi. Astfel, deşi a fost primul care a închis un mall – Armonia Brăila -, dezvoltatorul Real Estate Development (RED), ce are printre acţionari fondurile de investiţii Warburg Pincus (SUA) şi GED (Spania), trage tare pentru repararea imaginii şi a reuşit să-şi asigure finanţarea pentru primul centru dezvoltat sub brandul Cadran, destinat oraşelor mici şi mijlocii. „Am reuşit să obţinem finanţarea pentru Cadran Huşi, de la Immorent (entitate financiară controlată de Erste Bank) şi sper să-l finalizăm anul acesta“, spune Christian Hiver, director de investiţii al RED. Compania va investi opt milioane de euro pentru realizarea centrului comercial, şi după micul oraş moldovenesc (40.000 locuitori) va continua cu un nou centru Cadran la Marghita, judeţul Sibiu.

Ce se va întâmpla la Brăila? „Am făcut o greşeală acolo. Şi noi, dar şi retailerii. Sunt convins că potenţial există, dar ne-am poziţionat prea sus faţă de veniturile zonei de interes, care, totuşi, e cam a doua din România, având peste 700.000 de locuitori“, arată Hiver. „Acum, încă regândim conceptul, iar de vândut ce să vindem? Terenul, poate. Când vom avea ceva concret vom vedea, deşi într-adevăr costurile produse de acest proiect nereuşit ne afectează cash flow-ul“, continuă francezul.

Al doilea eveniment al începutului de an a fost consemnat tot în retail, dezvoltatorul Centerra Management anunţând că va începe lucrările de construcţie a centrului comercial Coresi Shopping City (85.000 mp), amplasat în perimetrul fostei platforme Tractorul Braşov. Anul trecut, BelRom a încasat 63 de milioane de euro în urma vânzării către NEPI a proiectului European Retail Park Brăila.

Ceva mişcare este şi pe piaţa de birouri unde, anul trecut, s-au livrat ceva mai mult de 137.000 mp, potrivit DTZ Echinox, iar pentru acest an se aşteaptă alte 250.000 mp, majoritatea în zona de nord a Capitalei. Dacă la livrări stăm bine, cash flow-ul dezvoltatorilor suferă din greu şi pe piaţa office, unde chiriile au scăzut şi cu 50% (în unele clădiri fiind practicate şi chirii de 10 euro/mp/lună), chiar în aceste condiţii gradul de neocupare fiind singurul care creşte constant. Cele mai pesimiste estimări iau în considerare o suprafaţă neocupată de 20% din stocul total de circa 1,8 milioane mp, adică aproximativ 350.000 mp de spaţii office nu au chiriaşi, iar aşteptările de acoperire a acestor găuri în cash flow rămân reduse în 2010.

Cu spaţiile rămase fără ocupanţi, atât dezvoltatorii din retail, cât şi cei de pe segmentul birourilor se luptă cu greutăţile de finanţare şi cu câştigurile din ce în ce mai mici din chirii, dar şi cu singurul element care creşte alături de datorii în perioadele de criză, şi anume yieldul. Ajuns la circa 10%, yieldul din retail şi office îi împiedică pe dezvoltatori să valorifice proiectele deţinute din cauza ofertei scăzute ca valoare.

Poate mai încolo

Când vine vorba de relansarea pieţei, cel mai frecvent răspuns este ridicatul din umeri. Chiar dacă va apărea o modestă creştere economică, refacerea încrederii şi a apetitului pentru investiţii corporate pe sectorul comercial al pieţei sau pentru cumpărături individuale de locuinţe pare puţin probabilă anul acesta. „Ca economia noastră să crească cu un punct procentual, e nevoie ca cele din vestul continentului să crească cu două-trei procente“, afirma, săptămâna trecută, analistul Mircea Coşea, fostul preşedinte al Institutului Român de Administraţie.

Dacă Germania şi Franţa au şansa unei creşteri economice estimate la 0,5%-1,2%, principalii jucători de pe piaţa imobiliară românească provin din ţări precum: Austria, Israel sau Turcia, unde ieşirea din recesiune mai are de aşteptat. De aici şi şansele destul de reduse ale unei relansări a imobiliarelor autohtone, cele mai realiste estimări reliefând faptul că este necesar încă un an pentru aşezarea pieţei pe baze mai sănătoase, cu alte aşteptări de preţ şi profit pe toate sectoarele şi cu finanţări în care rolul dezvoltatorului nu se rezumă la achiziţionarea unui teren şi aşteptarea unei bănci înţelegătoare.

Cu certitudine, 2010 va fi o nouă etapă de curăţare a pieţei, cei care vor rezista putând măcar trăi cu speranţa unui 2011 ceva mai binevoitor cu oportunităţile şi, mai ales, cu veniturile.

Vânzătorii nu mai sunt dispuşi la negociere, iar cumpărătorii consideră că mai este loc de discuţii.
Mihaela Pană, DTZ Echinox

231% reprezintă creşterea procentuală a valorii investiţiilor imobiliare în CEE în semestrul II 2009 (1,6 mld. euro), faţă de prima jumătate (486 mil.)

1.252 euro/mp reprezintă indicele de preţ al pieţei imobiliare pentru toate tipurile de apartamente, potrivit consultantului imobiliar Colliers International

Creşteri uşoare
Ieftinirea proprietăţilor europene a determinat investitorii să bage mai adânc mâna în buzunar în ultima parte a anului trecut. Pentru 2010, deviza rămâne „totul este negociabil“, dar preţul va fi făcut tot de cumpărători.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!