Blogul unui Carcotas

» Analiza ultimilor 50 de ani pe piata imobiliara din Marea Britanie arata cat de umflata a fost bula imobiliara: cea mai lunga perioada de crestere – 10 ani – si decada cu cel mai mare procent: 62%.

» Studiul arata si ca perioadele de cresteri rapide sunt urmate de scaderi semnificative, iar de-a lungul celor cinci decenii preturile au scazut, in termeni reali, in aproape unul din trei ani.

Autorul cercetarii este cel mai mare negustor de ipoteci britanic si initiatorul unui indice de referinta pe piata imobiliara, Halifax House Price Index, lansat in 1984. Indicele este calculat si facut public lunar de catre un departament specializat in cercetarea pietei locuintelor, iar compania spune ca detine cea mai lunga serie statistica lunara de preturi pentru case. La sfarsitul lunii trecute, Halifax, parte a grupului financiar Lloyds, a publicat atat analiza ultimei decade (2000-2009), cat si un studiu mai amplu in care au fost analizate evolutiile din ultimii 50 de ani (din 1959). O prima concluzie ar fi ca, in jumatatea de secol analizata, preturile au crescut cu o medie anuala reala de 2,7%.Media anuala reala inseamna ca studiul a luat in considerare si inflatia – mai exact indicele preturilor de retail ale carui valori, mentioneaza autorii, au fost ridicate in special in anii ‘70 si ‘80.

Una peste alta, cu media anuala mentionata pretul mediu al caselor a crescut cu 273% peste inflatie in ultimii 50 de ani. In termeni nominali, o casa care in 1959 putea fi cumparata cu 2.500 de lire a ajuns in 2009 sa coste 162.000 de lire. Media anuala reala vrea sa arate si ca, pe termen suficient de lung, investitia in imobiliare – cel putin in cazul pietei britanice – este profitabila. O privire rapida peste o alta analiza pe termen lung, Catalogul Anual al Randamentelor Globale, care inventariaza randamente pe diferite clase de investitii incepand din 1900, arata ca media reala de pe piata imobiliara este comparabila cu obligatiunile si mai mica decat cea de pe piata – e-adevarat mult mai riscanta – a actiunilor. Studiul Halifax identifica cele doua decade cu cresteri-record ale preturilor: anii 2000 cu un avans real de 62% si anii ‘80 cu o crestere reala de 61%. Interesanta este si cea mai proasta decada din ultimii 50 de ani: anii ‘90, cand preturile au coborat cu 22%.

Judecand numai dupa amploarea cresterii, aproape identica (61 respectiv 62%), anii 2000 se aseamana cu anii ‘80. As adauga alte elemente comune: expansiunea creditarii si faptul ca ambele decade au fost precedate de momente de criza (prima – criza petrolului, cealalta – criza asiatica). Daca pun alaturi chiar remarca din studiu, si anume ca in cei 50 de ani piata imobiliara s-a caracterizat prin cicluri pronuntate de crestere-scadere plus observatia autorilor ca perioadele de cresteri accelerate sunt urmate de scaderi semnificative imi vine rapid in minte intrebarea: va fi urmatoarea decada asemanatoare cu cea din anii ‘90? si, mai ales, in ce masura ar putea exista o analogie intre evolutia recenta a pietei britanice (ultimii 20 de ani, de pilda) si cea a pietei romanesti?

Deocamdata, pot doar sa constat ca nu vom avea la dispozitie nici macar instrumente de masura asemanatoare (daramite serii statistice), de vreme ce Indicele Oficial Imobiliar romanesc are inca probleme de natura tehnica, dupa cum reiese din declaratiile oficialilor serviciului public de statistica.
Sa revenim asadar la datele britanicilor… Studiul identifica patru cicluri de crestere rapida ale pietei: primele trei au durat intre 3 si 5 ani (1971-73, 1977-80, 1985-89), in timp ce ultimul a durat 10 ani (1998-2007). Privind fiecare decada in parte, cea mai mare crestere reala (5%) a fost in 1999-2009, urmata de 1979-89 (4,9%). In decada cea mai proasta (1989-99), cand preturile au scazut, media reala a fost -2,4%.

Cateva cuvinte si despre structura proprietatii. La sfasitul anului 2008 peste doua treimi din locuinte erau ocupate de proprietari (68%). Locuintele inchiriate reprezentau 14% din numarul total, iar locuintele sociale 18%, arata studiul Halifax. Proprietarii s-au inmultit incepand cu anii ‘80, iar numarul locuintelor inchiriate a scazut spre anii ‘90, apoi a revenit pe crestere, dar nu a mai ajuns din urma anii ‘60, cand chiriasii ocupau o treime din piata britanica.

Interesante sunt si cifrele cu privire la cine a construit cel mai mult: pana in anii ‘80 sectorul public aproape ca tinea pasul cu cel privat. In 1970, de exemplu numarul locuintelor construite de stat il depasise chiar pe cel din sectorul privat. Democratizarea imprumutului ipotecar si, probabil, contributia politicii conservatoare (la putere se afla cabinetul condus de “Doamna de Fier”, Margaret Thatcer) au redus considerabil implicarea statului, care mai contribuia in 2008 doar cu 17% la numarul total. Din cei 50 de ani, anul cu numar-record de locuinte construite de mediul privat a fost 2007: aproape 200.000 de unitati. La distanta semnifica-tiva fata de ceilalti ani si chiar pe varful bulei imobiliare. In 2009 a urmat declinul: sub 118.000 de unitati, cel mai prost an din 1959 incoace, asa cum reiese din evidentele publicate in studiu.

Anul trecut, notarii au parafat cu 27% mai puţine tranzacţii imobiliare faţă de anul precedent. Specialiştii spun că în 2010 vânzarea locuinţelor executate silit va da de lucru şi notarilor.

Românii au încheiat anul trecut 350.000 de tranzacţii cu case şi terenuri, cu 27% mai puţine faţă de 2008, când notarii au parafat 484.000 de tranzacţii, reiese din datele comunicate de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR).

Astfel, piaţa imobiliară s-a dovedit a fi în 2009 mai puţin “îngheţată” faţă de cât prevedeau agenţii imobiliari, dezvoltatorii şi notarii, speriaţi că băncile nu mai acordă credite, ca şi de prăbuşirea preţurilor locuinţelor şi terenurilor. E drept că anul trecut nu a debutat prea încurajator, în ianuarie fiind înregistrat şi minimul tranzacţiilor din 2009, respectiv 22.000. Încet-încet băncile au început să mai dea drumul la creditare şi chiar să micşoreze costul finanţărilor, astfel că în octombrie 2009 s-au încheiat 33.000 de contracte de vânzare-cumpărare, maximul anului trecut.

Executările silite ţin în priză piaţa imobiliară

Anul acesta, este de aşteptat ca notariatele să aibă mai multă activitate decât în 2009, spun specialiştii. “Nu cred să mai scadă numărul tranzacţiilor, din contră, chiar mă aştept la o creştere uşoară, în primă fază. Şi nu pentru că piaţa imobiliară va fi mai activă, ci pe fondul vânzărilor «forţate»”, a declarat pentru Gândul Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian. Este vorba atât de executările silite – lichidatorii au anunţat că în februarie vor scoate la vânzare locuinţele datornicilor la bănci – cât şi de vânzările de bunăvoie. În această ultimă categorie intră clienţii băncilor care au întârzieri mai mici la plata creditelor şi care preferă să-şi vândă singuri proprietăţile până să ajungă la executarea silită, a explicat Crivii.

Încasările din impozite şi chirii, în scădere

Restanţele la credite s-au triplat în 2009, iar ponderea lor în volumul creditelor acordate populaţiei şi firmelor a ajuns la 3,89% la finele anului 2009, faţă de 1,4% cu un an înainte, potrivit datelor BNR. Efectele crizei se văd însă mult mai bine când vine vorba de valoarea impozitelor încasate din transferurile de proprietăţi. Doar jumătate de milion de lei au colectat notarii în 2009, la jumătate faţă de 2008, pe fondul împuţinării tranzacţiilor, dar mai ales al scăderii preţurilor în domeniul imobiliar, cu până la 50% în unele cazuri.

Şi proprietarii de apartamente au trebuit să se mulţumească cu venituri mai mici din chirii, după ce tarifele de închiriere au scăzut în medie cu 26% în Bucureşti şi Illfov, anul trecut, arată o analiză realizată de site-ul imobiliar MagazinulDecase.ro. În topul reducerilor se află garsonierele, unde chiria lunară a scăzut cu 27%, de la 360 de euro în ianuarie 2009 la 263 de euro, în ianuarie 2010. În cazul imobilelor cu două camere, reducerea a fost de 26%, de la 480 de euro pe lună la 354 de euro pe lună în perioada analizată, iar chiria pentru trei camere a scăzut cu 24%, până la 490 de euro.

Toate sectoarele pieţei imobiliare vor continua să sufere, în 2010, din cauza lipsei de bani. Investiţiile majore mai aşteaptă, iar mingea rămâne în terenul cumpărătorilor.

Alături de vârfurile cotaţiei ţiţeiului şi stoparea globalizării, devalorizarea activelor mobile şi imobile reprezintă cel mai mare risc pentru economia mondială, potrivit studiului Global Risks 2010, realizat de Forumul Economic Mondial. Pierderile ce ar putea fi cauzate economiei mondiale, în acest an, de cele trei elemente pot fi de peste 1.000 de miliarde de euro. Cele mai supuse devalorizării şi, evident, cele mai riscante din acest punct de vedere rămân activele imobiliare, care s-au devalorizat, în medie, cu 30% pe piaţa românească şi au dat peste cap bilanţurile majorităţii jucătorilor din domeniu.

Fondul de investiţii austriac Immoeast a fost primul care a raportat pierderi masive (peste 2,37 miliarde de euro în anul fiscal 2008-2009) şi chiar dacă şi-a mai revenit din pumnii crizei pe parcursul anului trecut, compania va fi absorbită de Immofinanz, acţionarul său majoritar, decizia urmând să fie luată la sfârşitul acestei luni. Practic, Immoeast va dispărea de pe piaţă ca entitate financiară şi e de aşteptat ca şi strategia sa să se schimbe, proiectele din România fiind, potrivit unor surse din piaţă, pe cale să fie vândute.

Mai e loc de scădere? Mai e…

Cel mai sensibil sector al pieţei, rezidenţialul, a fost şi el afectat de criză, speculaţiile intense din 2005-2008 conducând la un răspuns pe măsură al pieţei odată ce banii s-au volatilizat. După ce preţurile s-au diminuat accelerat, iar aşteptările de scădere erau de circa 50%, intervenţia statului prin intermediul programului Prima Casă a schimbat tendinţa, iar preţurile au crescut câteva luni. „Căderea preţurilor a fost stopată în momentul în care Prima Casă a început să se apropie de lansare. Practic, din acel moment, proprietarii de apartamente – mulţi dintre ei aşteptând cumpărătorii de câteva luni bune – s-au oprit din cursa atragerii puţinilor clienţi din piaţă, prin scăderea preţului“, explică consultanţii Colliers Internaţional. După ce programul s-a dovedit a fi mai degrabă un sprijin pentru bănci, iar interesul cumpărătorilor nu a fost cel scontat, doar mai puţin de 60% din plafonul de un miliard de euro garantat de stat fiind acoperit, tendinţa de scădere a preţurilor a revenit, poziţionându-se la o medie de circa 30% per total piaţă.

Care sunt aşteptările jucătorilor din domeniu? „Nu cred că preţurile locuinţelor noi sau vechi vor creşte, dar nici nu vor scădea semnificativ, pentru că, deşi în continuare cererea este mult mai scăzută faţă de ofertă, încă se fac tranzacţii, spre deosebire de perioada de început a anului care a trecut, când piaţa imobiliară era efectiv blocată“, spune Alexandru Pricop, managing partner al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

„Ne aflăm în situaţia în care vânzătorii nu mai sunt dispuşi la negociere, iar cumpă rătorii consideră că mai este loc de discuţii. Mulţi cumpărători şi-au amânat decizia de achiziţie pentru 2010 tocmai pentru că au considerat că vor putea face o afacere bună dacă vor aştepta. Există, aşadar, un «stoc» de cumpărători care vor achiziţiona pe parcursul acestui an proprietăţi pe care le urmăresc de luni bune. Este deja un moment prielnic pentru achiziţii“, susţine Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox.

Evident că, aşa cum se spunea şi la începutul lui 2009, din punctul de vedere al celor implicaţi în piaţă (dezvoltatori, intermediari, proprietari), preţurile nu mai pot scădea sau nu o mai pot face prea mult. Cu toate afirmaţiile lor optimiste, e greu de crezut că într-o economie în care, cel puţin pentru prima jumătate a anului, se anunţă creşteri ale şomajului (aflat acum la 7,8%), salarii blocate şi un venit real inferior celui din anii de boom economic, românii vor fi foarte interesaţi de cumpărarea de locuinţe la preţurile actuale şi în condiţii agresive de creditare (dobânzi aproape duble faţă de cele din zona euro şi avans mare).

Una dintre posibilele şanse ale comer cianţilor de locuinţe noi este reprezentată de regândirea programului Prima Casă, intenţiile autorităţilor părând a fi îndreptate spre susţinerea construcţiilor noi. Singura certitudine din rezidenţial rămâne producţia pe stoc, doar circa jumătate din cele aproximativ 6.000 de locuinţe finalizate în 2009 în Bucureşti fiind vândute, iar în acest an vor mai apărea pe piaţa din Capitală alte circa 3.000 de locuinţe în căutare de proprietar.

În faţa acestei realităţi, singura soluţie rămâne scăderea preţului pentru a se putea realiza, mai devreme sau mai târziu, întâlnirea dintre oferta mare şi cererea scăzută şi firesc, date fiind condiţiile, pretenţioasă.

In retail we trust?

O atitudine oarecum diferită o au românii faţă de consumul de bunuri mai ieftine. De aceea, investitorii în centre de retail au rămas dacă nu optimişti, măcar ceva mai relaxaţi. Astfel, deşi a fost primul care a închis un mall – Armonia Brăila -, dezvoltatorul Real Estate Development (RED), ce are printre acţionari fondurile de investiţii Warburg Pincus (SUA) şi GED (Spania), trage tare pentru repararea imaginii şi a reuşit să-şi asigure finanţarea pentru primul centru dezvoltat sub brandul Cadran, destinat oraşelor mici şi mijlocii. „Am reuşit să obţinem finanţarea pentru Cadran Huşi, de la Immorent (entitate financiară controlată de Erste Bank) şi sper să-l finalizăm anul acesta“, spune Christian Hiver, director de investiţii al RED. Compania va investi opt milioane de euro pentru realizarea centrului comercial, şi după micul oraş moldovenesc (40.000 locuitori) va continua cu un nou centru Cadran la Marghita, judeţul Sibiu.

Ce se va întâmpla la Brăila? „Am făcut o greşeală acolo. Şi noi, dar şi retailerii. Sunt convins că potenţial există, dar ne-am poziţionat prea sus faţă de veniturile zonei de interes, care, totuşi, e cam a doua din România, având peste 700.000 de locuitori“, arată Hiver. „Acum, încă regândim conceptul, iar de vândut ce să vindem? Terenul, poate. Când vom avea ceva concret vom vedea, deşi într-adevăr costurile produse de acest proiect nereuşit ne afectează cash flow-ul“, continuă francezul.

Al doilea eveniment al începutului de an a fost consemnat tot în retail, dezvoltatorul Centerra Management anunţând că va începe lucrările de construcţie a centrului comercial Coresi Shopping City (85.000 mp), amplasat în perimetrul fostei platforme Tractorul Braşov. Anul trecut, BelRom a încasat 63 de milioane de euro în urma vânzării către NEPI a proiectului European Retail Park Brăila.

Ceva mişcare este şi pe piaţa de birouri unde, anul trecut, s-au livrat ceva mai mult de 137.000 mp, potrivit DTZ Echinox, iar pentru acest an se aşteaptă alte 250.000 mp, majoritatea în zona de nord a Capitalei. Dacă la livrări stăm bine, cash flow-ul dezvoltatorilor suferă din greu şi pe piaţa office, unde chiriile au scăzut şi cu 50% (în unele clădiri fiind practicate şi chirii de 10 euro/mp/lună), chiar în aceste condiţii gradul de neocupare fiind singurul care creşte constant. Cele mai pesimiste estimări iau în considerare o suprafaţă neocupată de 20% din stocul total de circa 1,8 milioane mp, adică aproximativ 350.000 mp de spaţii office nu au chiriaşi, iar aşteptările de acoperire a acestor găuri în cash flow rămân reduse în 2010.

Cu spaţiile rămase fără ocupanţi, atât dezvoltatorii din retail, cât şi cei de pe segmentul birourilor se luptă cu greutăţile de finanţare şi cu câştigurile din ce în ce mai mici din chirii, dar şi cu singurul element care creşte alături de datorii în perioadele de criză, şi anume yieldul. Ajuns la circa 10%, yieldul din retail şi office îi împiedică pe dezvoltatori să valorifice proiectele deţinute din cauza ofertei scăzute ca valoare.

Poate mai încolo

Când vine vorba de relansarea pieţei, cel mai frecvent răspuns este ridicatul din umeri. Chiar dacă va apărea o modestă creştere economică, refacerea încrederii şi a apetitului pentru investiţii corporate pe sectorul comercial al pieţei sau pentru cumpărături individuale de locuinţe pare puţin probabilă anul acesta. „Ca economia noastră să crească cu un punct procentual, e nevoie ca cele din vestul continentului să crească cu două-trei procente“, afirma, săptămâna trecută, analistul Mircea Coşea, fostul preşedinte al Institutului Român de Administraţie.

Dacă Germania şi Franţa au şansa unei creşteri economice estimate la 0,5%-1,2%, principalii jucători de pe piaţa imobiliară românească provin din ţări precum: Austria, Israel sau Turcia, unde ieşirea din recesiune mai are de aşteptat. De aici şi şansele destul de reduse ale unei relansări a imobiliarelor autohtone, cele mai realiste estimări reliefând faptul că este necesar încă un an pentru aşezarea pieţei pe baze mai sănătoase, cu alte aşteptări de preţ şi profit pe toate sectoarele şi cu finanţări în care rolul dezvoltatorului nu se rezumă la achiziţionarea unui teren şi aşteptarea unei bănci înţelegătoare.

Cu certitudine, 2010 va fi o nouă etapă de curăţare a pieţei, cei care vor rezista putând măcar trăi cu speranţa unui 2011 ceva mai binevoitor cu oportunităţile şi, mai ales, cu veniturile.

Vânzătorii nu mai sunt dispuşi la negociere, iar cumpărătorii consideră că mai este loc de discuţii.
Mihaela Pană, DTZ Echinox

231% reprezintă creşterea procentuală a valorii investiţiilor imobiliare în CEE în semestrul II 2009 (1,6 mld. euro), faţă de prima jumătate (486 mil.)

1.252 euro/mp reprezintă indicele de preţ al pieţei imobiliare pentru toate tipurile de apartamente, potrivit consultantului imobiliar Colliers International

Creşteri uşoare
Ieftinirea proprietăţilor europene a determinat investitorii să bage mai adânc mâna în buzunar în ultima parte a anului trecut. Pentru 2010, deviza rămâne „totul este negociabil“, dar preţul va fi făcut tot de cumpărători.

Lipsa de lichiditate din piaţă va schimba, în acest an, optica cumpărătorului în ceea ce priveşte achiziţionarea de imobile. Astfel, în opinia lui Florin Negoiţă, managerul unei agenţii imobiliare din judeţul Hunedoara, în 2010, cei care vor dori să achiziţioneze un apartament vor fi persoanele care au deja unul, dar vor încerca să îl schimbe cu altul mai scump, plătind diferenţa.

Piaţa imobiliară nu dă semne de revenire nici în acest an. Restricţiile la creditare impuse de bănci, dobânda mare şi lipsa de lichiditate de pe piaţă au fost principali factori care au determinat prăbuşirea pieţei imobiliare în 2009.

Dau un imobil pentru altul

Nevoia unei familii de a-şi spori confortul sau de a-şi diminua cheltuielile va reprezenta motorul care va genera vânzarea de imobile în 2010. Concret, în acest an, specialiştii din domeniul imobiliar consideră că vânzările de apartamente sau case se vor face doar în condiţiile în care cel care doreşte să achiziţioneze un imobil are deja unul şi vrea să îşi mărească confortul. Cealaltă variantă este cea a unei familii pentru care întreţinerea imobilului a devenit o povară şi va căuta să cumpere un apartament mai mic şi să încaseze diferenţa de preţ. Atunci când necesităţile celor două famiilii vor ajunge la masa negocierilor există şanse reale ca tranzacţia să fie încheiată. Cu toate acestea, managerul Florin Negoiţă, spune că deşi lucrurile par simple la prima vedere, o astfel de tranzacţie este foarte greu de realizat datorită rigidităţii de care dau dovadă în negociere cele două părţi. „În astfel de cazuri tranzacţiile imobiliare sunt foarte rare şi decurg greoi. Amândouă părţile implicate în negociere au tendinţa de a-şi supraevalua imobilul, acesta fiind punctul de plecare al incertitudinii în ceea ce priveşte finalizarea vânzării. Cu toate acestea, în acest an, pe fondul lipsei de lichiditate şi a diminuării vânzărilor de imobile este posibil ca trocul să devină un trend pe piaţa imobiliară”, a declarat Florin Negoiţă.

„Îngheţ” pe piaţa imobiliară

Conform datelor neoficiale, de la începutul anului şi până acum, în municipiul Deva nu a fost realizată nicio tranzacţie imobiliară. Astfel, dacă în anul 2009 piaţa imobiliară a fost aproape blocată, tranzacţiile imobiliare fiind mai mici cu aproape 80 la sută raportat la 2008, debutul lui 2010 a „îngheţat” piaţa imobiliară. Cu toate acestea, Florin Negoiţă spune că situaţia este una aproape normală şi aşteaptă semnale pozitive începând cu al doilea trimestru. „În general, vânzările de imobile nu au loc în primul trimestru al anului. Atât cumpărătorii, cât şi cei care vor să vândă un imobil, evaluează piaţa şi încearcă să se adapteze cererii. Probabil, din luna martie vom asista la o creştere a interesului cumpărătorilor pentru bunuri imobile”, este de părere Florin Negoiţă.

”Probabil, din luna martie vom asista la o creştere a interesului cumpărătorilor pentru bunuri imobile” Florin Negoiţă, manager agenţie imobiliară din Deva.