Blogul unui Carcotas

Toate sectoarele pieţei imobiliare vor continua să sufere, în 2010, din cauza lipsei de bani. Investiţiile majore mai aşteaptă, iar mingea rămâne în terenul cumpărătorilor.

Alături de vârfurile cotaţiei ţiţeiului şi stoparea globalizării, devalorizarea activelor mobile şi imobile reprezintă cel mai mare risc pentru economia mondială, potrivit studiului Global Risks 2010, realizat de Forumul Economic Mondial. Pierderile ce ar putea fi cauzate economiei mondiale, în acest an, de cele trei elemente pot fi de peste 1.000 de miliarde de euro. Cele mai supuse devalorizării şi, evident, cele mai riscante din acest punct de vedere rămân activele imobiliare, care s-au devalorizat, în medie, cu 30% pe piaţa românească şi au dat peste cap bilanţurile majorităţii jucătorilor din domeniu.

Fondul de investiţii austriac Immoeast a fost primul care a raportat pierderi masive (peste 2,37 miliarde de euro în anul fiscal 2008-2009) şi chiar dacă şi-a mai revenit din pumnii crizei pe parcursul anului trecut, compania va fi absorbită de Immofinanz, acţionarul său majoritar, decizia urmând să fie luată la sfârşitul acestei luni. Practic, Immoeast va dispărea de pe piaţă ca entitate financiară şi e de aşteptat ca şi strategia sa să se schimbe, proiectele din România fiind, potrivit unor surse din piaţă, pe cale să fie vândute.

Mai e loc de scădere? Mai e…

Cel mai sensibil sector al pieţei, rezidenţialul, a fost şi el afectat de criză, speculaţiile intense din 2005-2008 conducând la un răspuns pe măsură al pieţei odată ce banii s-au volatilizat. După ce preţurile s-au diminuat accelerat, iar aşteptările de scădere erau de circa 50%, intervenţia statului prin intermediul programului Prima Casă a schimbat tendinţa, iar preţurile au crescut câteva luni. „Căderea preţurilor a fost stopată în momentul în care Prima Casă a început să se apropie de lansare. Practic, din acel moment, proprietarii de apartamente – mulţi dintre ei aşteptând cumpărătorii de câteva luni bune – s-au oprit din cursa atragerii puţinilor clienţi din piaţă, prin scăderea preţului“, explică consultanţii Colliers Internaţional. După ce programul s-a dovedit a fi mai degrabă un sprijin pentru bănci, iar interesul cumpărătorilor nu a fost cel scontat, doar mai puţin de 60% din plafonul de un miliard de euro garantat de stat fiind acoperit, tendinţa de scădere a preţurilor a revenit, poziţionându-se la o medie de circa 30% per total piaţă.

Care sunt aşteptările jucătorilor din domeniu? „Nu cred că preţurile locuinţelor noi sau vechi vor creşte, dar nici nu vor scădea semnificativ, pentru că, deşi în continuare cererea este mult mai scăzută faţă de ofertă, încă se fac tranzacţii, spre deosebire de perioada de început a anului care a trecut, când piaţa imobiliară era efectiv blocată“, spune Alexandru Pricop, managing partner al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

„Ne aflăm în situaţia în care vânzătorii nu mai sunt dispuşi la negociere, iar cumpă rătorii consideră că mai este loc de discuţii. Mulţi cumpărători şi-au amânat decizia de achiziţie pentru 2010 tocmai pentru că au considerat că vor putea face o afacere bună dacă vor aştepta. Există, aşadar, un «stoc» de cumpărători care vor achiziţiona pe parcursul acestui an proprietăţi pe care le urmăresc de luni bune. Este deja un moment prielnic pentru achiziţii“, susţine Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox.

Evident că, aşa cum se spunea şi la începutul lui 2009, din punctul de vedere al celor implicaţi în piaţă (dezvoltatori, intermediari, proprietari), preţurile nu mai pot scădea sau nu o mai pot face prea mult. Cu toate afirmaţiile lor optimiste, e greu de crezut că într-o economie în care, cel puţin pentru prima jumătate a anului, se anunţă creşteri ale şomajului (aflat acum la 7,8%), salarii blocate şi un venit real inferior celui din anii de boom economic, românii vor fi foarte interesaţi de cumpărarea de locuinţe la preţurile actuale şi în condiţii agresive de creditare (dobânzi aproape duble faţă de cele din zona euro şi avans mare).

Una dintre posibilele şanse ale comer cianţilor de locuinţe noi este reprezentată de regândirea programului Prima Casă, intenţiile autorităţilor părând a fi îndreptate spre susţinerea construcţiilor noi. Singura certitudine din rezidenţial rămâne producţia pe stoc, doar circa jumătate din cele aproximativ 6.000 de locuinţe finalizate în 2009 în Bucureşti fiind vândute, iar în acest an vor mai apărea pe piaţa din Capitală alte circa 3.000 de locuinţe în căutare de proprietar.

În faţa acestei realităţi, singura soluţie rămâne scăderea preţului pentru a se putea realiza, mai devreme sau mai târziu, întâlnirea dintre oferta mare şi cererea scăzută şi firesc, date fiind condiţiile, pretenţioasă.

In retail we trust?

O atitudine oarecum diferită o au românii faţă de consumul de bunuri mai ieftine. De aceea, investitorii în centre de retail au rămas dacă nu optimişti, măcar ceva mai relaxaţi. Astfel, deşi a fost primul care a închis un mall – Armonia Brăila -, dezvoltatorul Real Estate Development (RED), ce are printre acţionari fondurile de investiţii Warburg Pincus (SUA) şi GED (Spania), trage tare pentru repararea imaginii şi a reuşit să-şi asigure finanţarea pentru primul centru dezvoltat sub brandul Cadran, destinat oraşelor mici şi mijlocii. „Am reuşit să obţinem finanţarea pentru Cadran Huşi, de la Immorent (entitate financiară controlată de Erste Bank) şi sper să-l finalizăm anul acesta“, spune Christian Hiver, director de investiţii al RED. Compania va investi opt milioane de euro pentru realizarea centrului comercial, şi după micul oraş moldovenesc (40.000 locuitori) va continua cu un nou centru Cadran la Marghita, judeţul Sibiu.

Ce se va întâmpla la Brăila? „Am făcut o greşeală acolo. Şi noi, dar şi retailerii. Sunt convins că potenţial există, dar ne-am poziţionat prea sus faţă de veniturile zonei de interes, care, totuşi, e cam a doua din România, având peste 700.000 de locuitori“, arată Hiver. „Acum, încă regândim conceptul, iar de vândut ce să vindem? Terenul, poate. Când vom avea ceva concret vom vedea, deşi într-adevăr costurile produse de acest proiect nereuşit ne afectează cash flow-ul“, continuă francezul.

Al doilea eveniment al începutului de an a fost consemnat tot în retail, dezvoltatorul Centerra Management anunţând că va începe lucrările de construcţie a centrului comercial Coresi Shopping City (85.000 mp), amplasat în perimetrul fostei platforme Tractorul Braşov. Anul trecut, BelRom a încasat 63 de milioane de euro în urma vânzării către NEPI a proiectului European Retail Park Brăila.

Ceva mişcare este şi pe piaţa de birouri unde, anul trecut, s-au livrat ceva mai mult de 137.000 mp, potrivit DTZ Echinox, iar pentru acest an se aşteaptă alte 250.000 mp, majoritatea în zona de nord a Capitalei. Dacă la livrări stăm bine, cash flow-ul dezvoltatorilor suferă din greu şi pe piaţa office, unde chiriile au scăzut şi cu 50% (în unele clădiri fiind practicate şi chirii de 10 euro/mp/lună), chiar în aceste condiţii gradul de neocupare fiind singurul care creşte constant. Cele mai pesimiste estimări iau în considerare o suprafaţă neocupată de 20% din stocul total de circa 1,8 milioane mp, adică aproximativ 350.000 mp de spaţii office nu au chiriaşi, iar aşteptările de acoperire a acestor găuri în cash flow rămân reduse în 2010.

Cu spaţiile rămase fără ocupanţi, atât dezvoltatorii din retail, cât şi cei de pe segmentul birourilor se luptă cu greutăţile de finanţare şi cu câştigurile din ce în ce mai mici din chirii, dar şi cu singurul element care creşte alături de datorii în perioadele de criză, şi anume yieldul. Ajuns la circa 10%, yieldul din retail şi office îi împiedică pe dezvoltatori să valorifice proiectele deţinute din cauza ofertei scăzute ca valoare.

Poate mai încolo

Când vine vorba de relansarea pieţei, cel mai frecvent răspuns este ridicatul din umeri. Chiar dacă va apărea o modestă creştere economică, refacerea încrederii şi a apetitului pentru investiţii corporate pe sectorul comercial al pieţei sau pentru cumpărături individuale de locuinţe pare puţin probabilă anul acesta. „Ca economia noastră să crească cu un punct procentual, e nevoie ca cele din vestul continentului să crească cu două-trei procente“, afirma, săptămâna trecută, analistul Mircea Coşea, fostul preşedinte al Institutului Român de Administraţie.

Dacă Germania şi Franţa au şansa unei creşteri economice estimate la 0,5%-1,2%, principalii jucători de pe piaţa imobiliară românească provin din ţări precum: Austria, Israel sau Turcia, unde ieşirea din recesiune mai are de aşteptat. De aici şi şansele destul de reduse ale unei relansări a imobiliarelor autohtone, cele mai realiste estimări reliefând faptul că este necesar încă un an pentru aşezarea pieţei pe baze mai sănătoase, cu alte aşteptări de preţ şi profit pe toate sectoarele şi cu finanţări în care rolul dezvoltatorului nu se rezumă la achiziţionarea unui teren şi aşteptarea unei bănci înţelegătoare.

Cu certitudine, 2010 va fi o nouă etapă de curăţare a pieţei, cei care vor rezista putând măcar trăi cu speranţa unui 2011 ceva mai binevoitor cu oportunităţile şi, mai ales, cu veniturile.

Vânzătorii nu mai sunt dispuşi la negociere, iar cumpărătorii consideră că mai este loc de discuţii.
Mihaela Pană, DTZ Echinox

231% reprezintă creşterea procentuală a valorii investiţiilor imobiliare în CEE în semestrul II 2009 (1,6 mld. euro), faţă de prima jumătate (486 mil.)

1.252 euro/mp reprezintă indicele de preţ al pieţei imobiliare pentru toate tipurile de apartamente, potrivit consultantului imobiliar Colliers International

Creşteri uşoare
Ieftinirea proprietăţilor europene a determinat investitorii să bage mai adânc mâna în buzunar în ultima parte a anului trecut. Pentru 2010, deviza rămâne „totul este negociabil“, dar preţul va fi făcut tot de cumpărători.

Lipsa de lichiditate din piaţă va schimba, în acest an, optica cumpărătorului în ceea ce priveşte achiziţionarea de imobile. Astfel, în opinia lui Florin Negoiţă, managerul unei agenţii imobiliare din judeţul Hunedoara, în 2010, cei care vor dori să achiziţioneze un apartament vor fi persoanele care au deja unul, dar vor încerca să îl schimbe cu altul mai scump, plătind diferenţa.

Piaţa imobiliară nu dă semne de revenire nici în acest an. Restricţiile la creditare impuse de bănci, dobânda mare şi lipsa de lichiditate de pe piaţă au fost principali factori care au determinat prăbuşirea pieţei imobiliare în 2009.

Dau un imobil pentru altul

Nevoia unei familii de a-şi spori confortul sau de a-şi diminua cheltuielile va reprezenta motorul care va genera vânzarea de imobile în 2010. Concret, în acest an, specialiştii din domeniul imobiliar consideră că vânzările de apartamente sau case se vor face doar în condiţiile în care cel care doreşte să achiziţioneze un imobil are deja unul şi vrea să îşi mărească confortul. Cealaltă variantă este cea a unei familii pentru care întreţinerea imobilului a devenit o povară şi va căuta să cumpere un apartament mai mic şi să încaseze diferenţa de preţ. Atunci când necesităţile celor două famiilii vor ajunge la masa negocierilor există şanse reale ca tranzacţia să fie încheiată. Cu toate acestea, managerul Florin Negoiţă, spune că deşi lucrurile par simple la prima vedere, o astfel de tranzacţie este foarte greu de realizat datorită rigidităţii de care dau dovadă în negociere cele două părţi. „În astfel de cazuri tranzacţiile imobiliare sunt foarte rare şi decurg greoi. Amândouă părţile implicate în negociere au tendinţa de a-şi supraevalua imobilul, acesta fiind punctul de plecare al incertitudinii în ceea ce priveşte finalizarea vânzării. Cu toate acestea, în acest an, pe fondul lipsei de lichiditate şi a diminuării vânzărilor de imobile este posibil ca trocul să devină un trend pe piaţa imobiliară”, a declarat Florin Negoiţă.

„Îngheţ” pe piaţa imobiliară

Conform datelor neoficiale, de la începutul anului şi până acum, în municipiul Deva nu a fost realizată nicio tranzacţie imobiliară. Astfel, dacă în anul 2009 piaţa imobiliară a fost aproape blocată, tranzacţiile imobiliare fiind mai mici cu aproape 80 la sută raportat la 2008, debutul lui 2010 a „îngheţat” piaţa imobiliară. Cu toate acestea, Florin Negoiţă spune că situaţia este una aproape normală şi aşteaptă semnale pozitive începând cu al doilea trimestru. „În general, vânzările de imobile nu au loc în primul trimestru al anului. Atât cumpărătorii, cât şi cei care vor să vândă un imobil, evaluează piaţa şi încearcă să se adapteze cererii. Probabil, din luna martie vom asista la o creştere a interesului cumpărătorilor pentru bunuri imobile”, este de părere Florin Negoiţă.

”Probabil, din luna martie vom asista la o creştere a interesului cumpărătorilor pentru bunuri imobile” Florin Negoiţă, manager agenţie imobiliară din Deva.

1,3 milioane de români ar putea ajunge în instanţă pentru neplata TVA la tranzacţiile imobiliare. Printre ei se numără dezvoltatori cu mii de apartamente vândute, dar şi simpli cumpărători

În jur de un milion de români care au cumpărat locuinţe noi şi terenuri construibile începând cu anul 2002 riscă să se aleagă cu contractele de vânzare-cumpărare suspendate şi să ajungă în instanţă, chemaţi de vânzătorii urmăriţi la rândul lor de Fisc. Mai mult, cumpărătorii ar putea să mai scoată din buzunare şi un plus de 19% peste preţul proprietăţii achiziţionate, adică Taxa pe Valoarea Adăugată (TVA) aferentă tranzacţiei. Aşa promit dezvoltatorii şi vânzătorii de terenuri, care nu le-au perceput TVA la vânzarea proprietăţii, pentru că autorităţile nu le-au spus cum să procedeze, spun ei. O parte dintre aceştia sunt deja obligaţi de Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF) să achite retroactiv aceşti bani, dar numai pentru tranzacţiile din perioada 2006-2008.

“Fiscul ar fi trebuit să aplice legea încă de la început, atunci când creştea piaţa imobiliară. E clar că statul a greşit, dar a greşit flagrant. Nu cred că intenţionat, dar a fost o neglijenţă foarte condamnabilă”, a declarat avocatul Gabriel Biriş, unul din susţinătorii fervenţi ai impozitării tranzacţiilor imobiliare.

Dezvoltatorii controlaţi de Fisc şi-au făcut asociaţie

Biriş e de partea celor 7.145 de persoane fizice controlate de autorităţi, care au făcut 85.442 de asemenea tranzacţii între anii 2006-2008. În total, acestea ar avea de plătit la buget aproximativ 14,8 miliarde de lei (peste 3,5 miliarde de euro) pentru cele 85.400 de tranzacţii imobiliare “cu probleme”.

O acţiune pe care cei vizaţi o consideră ilegală, mai ales că legea nu era clară în perioada respectivă, explică ei. Abia de la 1 ianuarie 2010, prevederea are cadru legal complet, explică Biriş. Acum, o parte dintre dezvoltatorii controlaţi de Fisc s-au reunit în Asociaţia pentru Prevenirea Abuzurilor Fiscale (APAF), pentru a-şi putea rezolva problemele cu statul.

“Reprezentăm interesele a 300.000 de oameni care au făcut mai mult de două tranzacţii imobiliare şi ale celor 10.000 de persoane cu peste cinci tranzacţii, toate peste pragul de 35.000 de euro, începând cu 2002″, a declarat Garbis Kehaian, purtătorul de cuvânt al Asociaţiei.

Dacă pe cale amiabilă nu vor avea succes, membrii APAF – mulţi cu bunurile sub sechestru – sunt hotărâţi să dea statul în judecată. Ei discută deja de o acţiune la Bruxelles, “în cazul în care în România nu se vor face auziţi”.

Oficialii ANAF nu au fost disponibili în cursul zilei de miercuri pentru a da detalii referitoare la controalele iniţiate în domeniul imobiliar.

Noile intenţii de îmbunătăţire a programului care ar trebui să încurajeze construcţia de locuinţe noi le dau speranţe dezvoltatorilor imobiliari. „Pentru noi, sincronizarea este excelentă. Noul plafon se va plia mult mai bine pe ofertele noastre pentru apartamentele de două şi trei camere. Suntem siguri ca efectele programului se vor vedea mult mai pregnant decât în 2009. Asteptăm din partea Guvernului varianta finală a programului,” afirmă Avi Shloush,  manager general al ansamblului Doamna Ghica Plaza. Preţurile apartamentelor din acest complex pleacă de la 65.797 de euro + TVA (5%) pentru o garsonieră şi ajung la 152.507 euro + TVA pentru un apartament de patru camere.

Plafon mărit, locuinţe mai spaţioase

Asher Lax, director de marketing şi vânzări al Adama, unul dintre dezvoltatorii care a vândut un număr destul de mare de apartamente prin acest program, consideră că principalul avantaj al măririi plafonului garantat de stat este faptul că, astfel, clienţii vor avea posibilitatea să achiziţioneze locuinţe cu suprafeţe mai mari.

Şi agenţii imobiliari sunt încântaţi de posibilele modificări ale programului. „Este o modificare binevenită. Vechiul plafon încuraja doar achiziţia de apartamente vechi, în zone de cartiere. Suntem convinşi că numărul tranzacţiilor va creşte, mai puţin pe segmentul de lux, care nu este direct influenţat de «Prima Casă»,” crede Eugen Paternic,  director general al companiei imobiliare CityExpert.

Ofertă variată

Totuşi, chiar dacă plafonul de 60.000 de euro rămâne neschimbat, cumpărătorii au de unde alege. Dintre cele aproximativ 200 de ansambluri rezidenţiale listate pe portalul Rezidential.net, 20% se încadrează în această sumă, conform reprezentanţilor siteului.

Garsonierele din Drumul Taberei, de exemplu, au preţuri cuprinse între 25.000 şi 39.000 de euro. Pe Splaiul Unirii, în Confort City, garsonierele pleacă de la 39.000 de euro, ca de altfel şi în Titan, în ansamblul Răsărit de Soare, detaliază Eugenia Cosinschi, project manager al companiei.

În Militari, garsonierele au preţuri cuprinse între 36.000 de euro, în ansamblul Style Residence şi 48.000 de euro în ansamblul Lacul Morii. Şi Greenfield Residence din Băneasa se califică pentru „Prima Casă”, cu garsoniere începând de la 36.000 euro.

În ceea ce priveşte apartamentele cu două camere, găsim în complexul Evocasa Optima din Titan preţuri de 55.000 de euro, pe Splaiul Unirii – de 45.000 de euro, în Militari – oferte de 57.000 de euro, iar în Băneasa – de 69.000 de euro.

Pentru cei care preferă casa unui apartament la bloc, există şi ansambluri de vile care se încadrează în condiţiile programului. Cele mai mici preţuri sunt în ansamblul Casa Forte din Tărtăşesti, unde o vilă costa 54.000 de euro, dar şi în Popeşti Leordeni, unde o vilă costă 60.000 euro, conform rezidential.net.