Blogul unui Carcotas

“Ianuarie 2010 a fost cea mai proastă lună din ultimii 20 de ani pentru hotelurile din Bucureşti, atât din punct de vedere al gradului de ocupare, cât şi al tarifului mediu”, a spus secretarul general al Federaţiei Industriei Hoteliere din România (FIHR).

Grad mediu de ocupare de sub 30%

El a adăugat că în ianuarie gradul mediu de ocupare a scăzut la sub 30%, nivel fără precedent după anul 1989.

“La acest grad de ocupare, un hotel abia dacă poate să-şi acopere facturile cu utilităţile şi să plătească parţial salariile. Nu se mai pune problema achitării datoriilor către stat. Multe hoteluri au închis etaje întregi, iar camerele au intrat în conservare”, a afirmat Rîjniţă.

Potrivit oficialului FIHR, în decembrie 2009 şi ianuarie 2010, au intrat în conservare mai mult de 3.000 de camere din totalul de peste 10.000 existente în toate hotelurile din Capitală.

“Această cădere dramatică a început din decembrie anul trecut şi s-a amplificat în ianuarie. Multe dintre hoteluri au disponibilizat sau au trimis în şomaj tehnic o parte dintre angajaţi”, a continuat Rîjniţă.

Criza şi Guvernul, principalii vinovaţi

El a afirmat că scăderea drastică a activitaăţii este cauzată de criza economică şi de faptul că Guvernul nu “s-a mişcat” cu proiectele pentru accesarea de fonduri europene, motiv pentru care experţii străini care reprezentau o parte dintre clienţii hotelurilor din Capitală nu au mai ajuns în România.

Totodată, în ianuarie 2010 au scăzut şi tarifele, în medie cu 25-30% comparativ cu luna ianuarie a anului trecut.

“Hotelurile de cinci stele au ajuns să vândă camera la tarife practicate în anii trecuţi de hotelurile de trei stele. Din acest motiv, există o presiune uriaşă pe tarifele hotelurilor de trei stele”, a mai spus oficialul FIHR.

Luna ianuarie continuă trendul descendent început anul trecut. Institutul Naţional de Statistică a anunţat joi că la nivelul întregii ţări sosirile şi înnoptările în structurile de primire turistică cu funcţiuni de cazare au înregistrat anul trecut scăderi cu 13,8% şi cu 16,4%, faţă de anul anterior.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

» Analiza ultimilor 50 de ani pe piata imobiliara din Marea Britanie arata cat de umflata a fost bula imobiliara: cea mai lunga perioada de crestere – 10 ani – si decada cu cel mai mare procent: 62%.

» Studiul arata si ca perioadele de cresteri rapide sunt urmate de scaderi semnificative, iar de-a lungul celor cinci decenii preturile au scazut, in termeni reali, in aproape unul din trei ani.

Autorul cercetarii este cel mai mare negustor de ipoteci britanic si initiatorul unui indice de referinta pe piata imobiliara, Halifax House Price Index, lansat in 1984. Indicele este calculat si facut public lunar de catre un departament specializat in cercetarea pietei locuintelor, iar compania spune ca detine cea mai lunga serie statistica lunara de preturi pentru case. La sfarsitul lunii trecute, Halifax, parte a grupului financiar Lloyds, a publicat atat analiza ultimei decade (2000-2009), cat si un studiu mai amplu in care au fost analizate evolutiile din ultimii 50 de ani (din 1959). O prima concluzie ar fi ca, in jumatatea de secol analizata, preturile au crescut cu o medie anuala reala de 2,7%.Media anuala reala inseamna ca studiul a luat in considerare si inflatia – mai exact indicele preturilor de retail ale carui valori, mentioneaza autorii, au fost ridicate in special in anii ‘70 si ‘80.

Una peste alta, cu media anuala mentionata pretul mediu al caselor a crescut cu 273% peste inflatie in ultimii 50 de ani. In termeni nominali, o casa care in 1959 putea fi cumparata cu 2.500 de lire a ajuns in 2009 sa coste 162.000 de lire. Media anuala reala vrea sa arate si ca, pe termen suficient de lung, investitia in imobiliare – cel putin in cazul pietei britanice – este profitabila. O privire rapida peste o alta analiza pe termen lung, Catalogul Anual al Randamentelor Globale, care inventariaza randamente pe diferite clase de investitii incepand din 1900, arata ca media reala de pe piata imobiliara este comparabila cu obligatiunile si mai mica decat cea de pe piata – e-adevarat mult mai riscanta – a actiunilor. Studiul Halifax identifica cele doua decade cu cresteri-record ale preturilor: anii 2000 cu un avans real de 62% si anii ‘80 cu o crestere reala de 61%. Interesanta este si cea mai proasta decada din ultimii 50 de ani: anii ‘90, cand preturile au coborat cu 22%.

Judecand numai dupa amploarea cresterii, aproape identica (61 respectiv 62%), anii 2000 se aseamana cu anii ‘80. As adauga alte elemente comune: expansiunea creditarii si faptul ca ambele decade au fost precedate de momente de criza (prima – criza petrolului, cealalta – criza asiatica). Daca pun alaturi chiar remarca din studiu, si anume ca in cei 50 de ani piata imobiliara s-a caracterizat prin cicluri pronuntate de crestere-scadere plus observatia autorilor ca perioadele de cresteri accelerate sunt urmate de scaderi semnificative imi vine rapid in minte intrebarea: va fi urmatoarea decada asemanatoare cu cea din anii ‘90? si, mai ales, in ce masura ar putea exista o analogie intre evolutia recenta a pietei britanice (ultimii 20 de ani, de pilda) si cea a pietei romanesti?

Deocamdata, pot doar sa constat ca nu vom avea la dispozitie nici macar instrumente de masura asemanatoare (daramite serii statistice), de vreme ce Indicele Oficial Imobiliar romanesc are inca probleme de natura tehnica, dupa cum reiese din declaratiile oficialilor serviciului public de statistica.
Sa revenim asadar la datele britanicilor… Studiul identifica patru cicluri de crestere rapida ale pietei: primele trei au durat intre 3 si 5 ani (1971-73, 1977-80, 1985-89), in timp ce ultimul a durat 10 ani (1998-2007). Privind fiecare decada in parte, cea mai mare crestere reala (5%) a fost in 1999-2009, urmata de 1979-89 (4,9%). In decada cea mai proasta (1989-99), cand preturile au scazut, media reala a fost -2,4%.

Cateva cuvinte si despre structura proprietatii. La sfasitul anului 2008 peste doua treimi din locuinte erau ocupate de proprietari (68%). Locuintele inchiriate reprezentau 14% din numarul total, iar locuintele sociale 18%, arata studiul Halifax. Proprietarii s-au inmultit incepand cu anii ‘80, iar numarul locuintelor inchiriate a scazut spre anii ‘90, apoi a revenit pe crestere, dar nu a mai ajuns din urma anii ‘60, cand chiriasii ocupau o treime din piata britanica.

Interesante sunt si cifrele cu privire la cine a construit cel mai mult: pana in anii ‘80 sectorul public aproape ca tinea pasul cu cel privat. In 1970, de exemplu numarul locuintelor construite de stat il depasise chiar pe cel din sectorul privat. Democratizarea imprumutului ipotecar si, probabil, contributia politicii conservatoare (la putere se afla cabinetul condus de “Doamna de Fier”, Margaret Thatcer) au redus considerabil implicarea statului, care mai contribuia in 2008 doar cu 17% la numarul total. Din cei 50 de ani, anul cu numar-record de locuinte construite de mediul privat a fost 2007: aproape 200.000 de unitati. La distanta semnifica-tiva fata de ceilalti ani si chiar pe varful bulei imobiliare. In 2009 a urmat declinul: sub 118.000 de unitati, cel mai prost an din 1959 incoace, asa cum reiese din evidentele publicate in studiu.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Anul trecut, notarii au parafat cu 27% mai puţine tranzacţii imobiliare faţă de anul precedent. Specialiştii spun că în 2010 vânzarea locuinţelor executate silit va da de lucru şi notarilor.

Românii au încheiat anul trecut 350.000 de tranzacţii cu case şi terenuri, cu 27% mai puţine faţă de 2008, când notarii au parafat 484.000 de tranzacţii, reiese din datele comunicate de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR).

Astfel, piaţa imobiliară s-a dovedit a fi în 2009 mai puţin “îngheţată” faţă de cât prevedeau agenţii imobiliari, dezvoltatorii şi notarii, speriaţi că băncile nu mai acordă credite, ca şi de prăbuşirea preţurilor locuinţelor şi terenurilor. E drept că anul trecut nu a debutat prea încurajator, în ianuarie fiind înregistrat şi minimul tranzacţiilor din 2009, respectiv 22.000. Încet-încet băncile au început să mai dea drumul la creditare şi chiar să micşoreze costul finanţărilor, astfel că în octombrie 2009 s-au încheiat 33.000 de contracte de vânzare-cumpărare, maximul anului trecut.

Executările silite ţin în priză piaţa imobiliară

Anul acesta, este de aşteptat ca notariatele să aibă mai multă activitate decât în 2009, spun specialiştii. “Nu cred să mai scadă numărul tranzacţiilor, din contră, chiar mă aştept la o creştere uşoară, în primă fază. Şi nu pentru că piaţa imobiliară va fi mai activă, ci pe fondul vânzărilor «forţate»”, a declarat pentru Gândul Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian. Este vorba atât de executările silite – lichidatorii au anunţat că în februarie vor scoate la vânzare locuinţele datornicilor la bănci – cât şi de vânzările de bunăvoie. În această ultimă categorie intră clienţii băncilor care au întârzieri mai mici la plata creditelor şi care preferă să-şi vândă singuri proprietăţile până să ajungă la executarea silită, a explicat Crivii.

Încasările din impozite şi chirii, în scădere

Restanţele la credite s-au triplat în 2009, iar ponderea lor în volumul creditelor acordate populaţiei şi firmelor a ajuns la 3,89% la finele anului 2009, faţă de 1,4% cu un an înainte, potrivit datelor BNR. Efectele crizei se văd însă mult mai bine când vine vorba de valoarea impozitelor încasate din transferurile de proprietăţi. Doar jumătate de milion de lei au colectat notarii în 2009, la jumătate faţă de 2008, pe fondul împuţinării tranzacţiilor, dar mai ales al scăderii preţurilor în domeniul imobiliar, cu până la 50% în unele cazuri.

Şi proprietarii de apartamente au trebuit să se mulţumească cu venituri mai mici din chirii, după ce tarifele de închiriere au scăzut în medie cu 26% în Bucureşti şi Illfov, anul trecut, arată o analiză realizată de site-ul imobiliar MagazinulDecase.ro. În topul reducerilor se află garsonierele, unde chiria lunară a scăzut cu 27%, de la 360 de euro în ianuarie 2009 la 263 de euro, în ianuarie 2010. În cazul imobilelor cu două camere, reducerea a fost de 26%, de la 480 de euro pe lună la 354 de euro pe lună în perioada analizată, iar chiria pentru trei camere a scăzut cu 24%, până la 490 de euro.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

În prima lună din 2010, cele mai multe anunţuri de vânzare postate pe portalul imobiliar Imopedia.ro au în vedere apartamente din cartierul Titan, indiferent de numărul de camere.

Acest lucru poate fi privit din două perspective, susţin specialiştii de la Imopedia. Din punctul de vedere al vânzătorilor, mulţi locatari vor să scape de locuinţele din acest cartier, iar concurenţa este mare şi durează până reuşesc să încheie o tranzacţie. Pe de altă parte, din punctul de vedere al cumpărătorilor interesaţi de zona Titan este o veste bună, pentru că au de unde alege, iar oferta mare a dus şi la scăderea preţurilor în această zonă.

Spre exemplu, în acest cartier, oferta mare de garsoniere a făcut ca şi plaja de preţuri să fie foarte mare. Astfel, cea mai ieftină garsonieră dintr-un anunţ de pe portalul Imopedia.ro costă 18.000 euro, iar cea mai scumpă 90.000 euro.

Pentru o locuinţă cu două camere preţurile pornesc de la 45.000 de euro pentru un apartament situat în zona Billa şi pot ajunge până la 115.000 de euro pentru un apartament în zona parcului Titan.  Pentru o locuinţă cu trei camere, clienţii vor plăti între 57.000 de euro şi 150.000 de euro.

Top 5 cartiere cu cele mai multe locuinţe la vânzare

La garsoniere, în topul numărului de anunţuri pe cartiere pe primul loc se află Titanul, cu 456 anunţuri noi, la foarte mare distanţă de locul doi, cartierul Dristor, cu 121 de anunţuri şi de locul trei, cartierul Militari, cu 114 oferte. Pe locurile patru şi cinci se află cartierele Berceni şi Vitan.

În ceea ce priveşte apartemntele cu două camere, în afară de primul loc, păstrat de cartierul Titan, cu 534 anunţuri noi, ordinea pe zone se schimbă: pe locul doi se află, de această dată, cartierul Berceni (347 anunţuri noi), pe locul trei cartierul Drumul Taberei (205 anunţuri), iar pe locurile patru si cinci se află Militari şi Dristor.

Topul zonelor ca număr de anunţuri noi la apartamente cu trei camere seamănă mai mult cu cel al apartamentelor cu două camere: pe primul loc se află cartierul Titan, pe locul doi tot cartierul Berceni, existând doar mici diferenţe la următoarele clasate : Dristor, Militari şi Drumul Taberei.

În zona apartemntelor cu patru camere, se observă un număr foarte mic de anunţuri şi intrarea în top a zonelor centrale şi semicentrale : Unirii, pe locul doi, cu 63 anunţuri şi 13 Septembrie pe locul trei, cu 45 anunţuri.

Apartamentele cu două camere, cele mai multe oferte

Din totalul de 10.372 anunţuri de apartamente din Bucureşti, postate pe Imopedia.ro, scoase la vânzare în perioada 1 ianuarie 2010 -1 februarie 201,0 cele mai multe sunt apartamente cu două camere, respectiv 4.200 unităţi, un număr dublu faţă de garsoniere si triplu faţă de apartamente de patru camere.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Estimare. Expertii apreciaza ca o revenire a pietei este posibila abia dupa Paste.

Specialistii in imobiliare spun ca exista o tendinta generala de scadere a chiriilor apartamentelor, atat pentru Bucuresti, cat si pentru celelalte mari orase ale tarii, desi in ultimele luni s-a remarcat o usoara stabilizare.
“Este de asteptat totusi ca procesul de scadere a chiriilor sa aiba loc in continuare, tinand cont de cererea si puterea de cumparare reduse”, este de parere Eran Kremer, investitor si expert imobiliar la Anteea Estate.

Posibile migrari catre zone rurale
Pentru 2010, expertii imobiliari prevad ca, dupa toate aparentele, chiriile se vor inscrie pe acelasi trend descendent. “Este de asteptat ca prima parte a anului viitor sa fie marcata de apatie, in conditiile incertitudinii economice si politice. Abia dupa Paste piata imobiliara va reveni in atentia opiniei publice”, considera Eran Kremer. El subliniaza ca, daca pe plan economic si social nu va incepe sa se simta o revenire, probabil vor avea loc migrari din ce in ce mai accentuate ale populatiei
spre zonele rurale sau catre localitatile de origine ale actualilor chiriasi din Bucuresti.

Cum s-au redus tarifele
Daca la sfarsitul anului 2008 se putea obtine, din chiria unui apartament de doua camere, situat pe Bd. Unirii din Bucuresti, mobilat si utilat la o calitate peste medie, o suma de aproximativ 700-750 euro/luna, astazi tarifele au scazut in medie cu 30-40%.
“Putem discuta de chirii de 450-550 euro/luna la apartamente cu doua camere in aceeasi zona”, exemplifica Madalina Manoila, sales associate la RE/MAX Magnum.
si chiriile in Dristor, Titan, Vitan, Tineretului si chiar 1 Mai-Bucurestii Noi sunt in scadere. Se fac din ce in ce mai putine tranzactii din cauza ofertei mari si cererii din ce in ce mai mici. In cartiere, un apartament cu doua camere, mobilat si utilat decent, proaspat renovat, se gaseste de inchiriat cu 300-350 euro/luna. Cele mai mari scaderi ale chiriilor, chiar istorice, apreciaza expertul imobiliar Valentin Ionescu, consultant la Everest Management Group, sunt la apartamentele vechi.

Expertii spun ca chiriile au scazut in egala masura pentru apartamentele situate in cartiere marginase, cat si pentru cele din zonele mai bune. Ei nu cred ca exista zone in Bucuresti in care tarifele sa fi ramas neschimbate. Pana si apartamentele din Dorobanti sau Primaverii au suferit scaderi de tarife la chirie. “Bugetele de 2.500 euro pana la 4.000 euro nu mai exista. Putem discuta acum de chirii de 1.000-1.800 pana la maximum 2.000-2.200 euro in cele mai pretentioase zone din Capitala”, sustine Madalina Manoila.
In aceste conditii, afirma specialista, o familie care are un buget pentru chirie de 500-800 de euro in momentul de fata alege un apartament intr-un imobil sau complex rezidential nou. “Iar aici are mai multe facilitati, pornind de la locul de parcare propriu pana la servicii gen sala de fitness, piscina, galerie de magazine”, motiveaza Madalina Manoila.

Negocierea se practica mai des
Fata de anii trecuti, proprietarii sunt dispusi la concesii si negocieri. Daca pana acum era indiscutabila plata chiriei pe cel putin trei luni in avans (din care o luna era garantia), astazi proprietarii sunt bucurosi daca reusesc sa gaseasca clienti care sa le plateasca macar o luna chiria si sa achite in plus contravaloarea unei luni (depozit pentru garantie). “Proprietarii sunt dispusi sa negocieze in functie de anumiti factori: perioada, avansul, dar si relatia de incredere ce se stabileste intre chirias si proprietar. De multe ori, acesta din urma prefera o suma medie, dar venita din partea unor chiriasi seriosi, care-i asigura o perioada mai lunga de inchiriere”, spune Eran Kremer.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Toate sectoarele pieţei imobiliare vor continua să sufere, în 2010, din cauza lipsei de bani. Investiţiile majore mai aşteaptă, iar mingea rămâne în terenul cumpărătorilor.

Alături de vârfurile cotaţiei ţiţeiului şi stoparea globalizării, devalorizarea activelor mobile şi imobile reprezintă cel mai mare risc pentru economia mondială, potrivit studiului Global Risks 2010, realizat de Forumul Economic Mondial. Pierderile ce ar putea fi cauzate economiei mondiale, în acest an, de cele trei elemente pot fi de peste 1.000 de miliarde de euro. Cele mai supuse devalorizării şi, evident, cele mai riscante din acest punct de vedere rămân activele imobiliare, care s-au devalorizat, în medie, cu 30% pe piaţa românească şi au dat peste cap bilanţurile majorităţii jucătorilor din domeniu.

Fondul de investiţii austriac Immoeast a fost primul care a raportat pierderi masive (peste 2,37 miliarde de euro în anul fiscal 2008-2009) şi chiar dacă şi-a mai revenit din pumnii crizei pe parcursul anului trecut, compania va fi absorbită de Immofinanz, acţionarul său majoritar, decizia urmând să fie luată la sfârşitul acestei luni. Practic, Immoeast va dispărea de pe piaţă ca entitate financiară şi e de aşteptat ca şi strategia sa să se schimbe, proiectele din România fiind, potrivit unor surse din piaţă, pe cale să fie vândute.

Mai e loc de scădere? Mai e…

Cel mai sensibil sector al pieţei, rezidenţialul, a fost şi el afectat de criză, speculaţiile intense din 2005-2008 conducând la un răspuns pe măsură al pieţei odată ce banii s-au volatilizat. După ce preţurile s-au diminuat accelerat, iar aşteptările de scădere erau de circa 50%, intervenţia statului prin intermediul programului Prima Casă a schimbat tendinţa, iar preţurile au crescut câteva luni. „Căderea preţurilor a fost stopată în momentul în care Prima Casă a început să se apropie de lansare. Practic, din acel moment, proprietarii de apartamente – mulţi dintre ei aşteptând cumpărătorii de câteva luni bune – s-au oprit din cursa atragerii puţinilor clienţi din piaţă, prin scăderea preţului“, explică consultanţii Colliers Internaţional. După ce programul s-a dovedit a fi mai degrabă un sprijin pentru bănci, iar interesul cumpărătorilor nu a fost cel scontat, doar mai puţin de 60% din plafonul de un miliard de euro garantat de stat fiind acoperit, tendinţa de scădere a preţurilor a revenit, poziţionându-se la o medie de circa 30% per total piaţă.

Care sunt aşteptările jucătorilor din domeniu? „Nu cred că preţurile locuinţelor noi sau vechi vor creşte, dar nici nu vor scădea semnificativ, pentru că, deşi în continuare cererea este mult mai scăzută faţă de ofertă, încă se fac tranzacţii, spre deosebire de perioada de început a anului care a trecut, când piaţa imobiliară era efectiv blocată“, spune Alexandru Pricop, managing partner al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

„Ne aflăm în situaţia în care vânzătorii nu mai sunt dispuşi la negociere, iar cumpă rătorii consideră că mai este loc de discuţii. Mulţi cumpărători şi-au amânat decizia de achiziţie pentru 2010 tocmai pentru că au considerat că vor putea face o afacere bună dacă vor aştepta. Există, aşadar, un «stoc» de cumpărători care vor achiziţiona pe parcursul acestui an proprietăţi pe care le urmăresc de luni bune. Este deja un moment prielnic pentru achiziţii“, susţine Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox.

Evident că, aşa cum se spunea şi la începutul lui 2009, din punctul de vedere al celor implicaţi în piaţă (dezvoltatori, intermediari, proprietari), preţurile nu mai pot scădea sau nu o mai pot face prea mult. Cu toate afirmaţiile lor optimiste, e greu de crezut că într-o economie în care, cel puţin pentru prima jumătate a anului, se anunţă creşteri ale şomajului (aflat acum la 7,8%), salarii blocate şi un venit real inferior celui din anii de boom economic, românii vor fi foarte interesaţi de cumpărarea de locuinţe la preţurile actuale şi în condiţii agresive de creditare (dobânzi aproape duble faţă de cele din zona euro şi avans mare).

Una dintre posibilele şanse ale comer cianţilor de locuinţe noi este reprezentată de regândirea programului Prima Casă, intenţiile autorităţilor părând a fi îndreptate spre susţinerea construcţiilor noi. Singura certitudine din rezidenţial rămâne producţia pe stoc, doar circa jumătate din cele aproximativ 6.000 de locuinţe finalizate în 2009 în Bucureşti fiind vândute, iar în acest an vor mai apărea pe piaţa din Capitală alte circa 3.000 de locuinţe în căutare de proprietar.

În faţa acestei realităţi, singura soluţie rămâne scăderea preţului pentru a se putea realiza, mai devreme sau mai târziu, întâlnirea dintre oferta mare şi cererea scăzută şi firesc, date fiind condiţiile, pretenţioasă.

In retail we trust?

O atitudine oarecum diferită o au românii faţă de consumul de bunuri mai ieftine. De aceea, investitorii în centre de retail au rămas dacă nu optimişti, măcar ceva mai relaxaţi. Astfel, deşi a fost primul care a închis un mall – Armonia Brăila -, dezvoltatorul Real Estate Development (RED), ce are printre acţionari fondurile de investiţii Warburg Pincus (SUA) şi GED (Spania), trage tare pentru repararea imaginii şi a reuşit să-şi asigure finanţarea pentru primul centru dezvoltat sub brandul Cadran, destinat oraşelor mici şi mijlocii. „Am reuşit să obţinem finanţarea pentru Cadran Huşi, de la Immorent (entitate financiară controlată de Erste Bank) şi sper să-l finalizăm anul acesta“, spune Christian Hiver, director de investiţii al RED. Compania va investi opt milioane de euro pentru realizarea centrului comercial, şi după micul oraş moldovenesc (40.000 locuitori) va continua cu un nou centru Cadran la Marghita, judeţul Sibiu.

Ce se va întâmpla la Brăila? „Am făcut o greşeală acolo. Şi noi, dar şi retailerii. Sunt convins că potenţial există, dar ne-am poziţionat prea sus faţă de veniturile zonei de interes, care, totuşi, e cam a doua din România, având peste 700.000 de locuitori“, arată Hiver. „Acum, încă regândim conceptul, iar de vândut ce să vindem? Terenul, poate. Când vom avea ceva concret vom vedea, deşi într-adevăr costurile produse de acest proiect nereuşit ne afectează cash flow-ul“, continuă francezul.

Al doilea eveniment al începutului de an a fost consemnat tot în retail, dezvoltatorul Centerra Management anunţând că va începe lucrările de construcţie a centrului comercial Coresi Shopping City (85.000 mp), amplasat în perimetrul fostei platforme Tractorul Braşov. Anul trecut, BelRom a încasat 63 de milioane de euro în urma vânzării către NEPI a proiectului European Retail Park Brăila.

Ceva mişcare este şi pe piaţa de birouri unde, anul trecut, s-au livrat ceva mai mult de 137.000 mp, potrivit DTZ Echinox, iar pentru acest an se aşteaptă alte 250.000 mp, majoritatea în zona de nord a Capitalei. Dacă la livrări stăm bine, cash flow-ul dezvoltatorilor suferă din greu şi pe piaţa office, unde chiriile au scăzut şi cu 50% (în unele clădiri fiind practicate şi chirii de 10 euro/mp/lună), chiar în aceste condiţii gradul de neocupare fiind singurul care creşte constant. Cele mai pesimiste estimări iau în considerare o suprafaţă neocupată de 20% din stocul total de circa 1,8 milioane mp, adică aproximativ 350.000 mp de spaţii office nu au chiriaşi, iar aşteptările de acoperire a acestor găuri în cash flow rămân reduse în 2010.

Cu spaţiile rămase fără ocupanţi, atât dezvoltatorii din retail, cât şi cei de pe segmentul birourilor se luptă cu greutăţile de finanţare şi cu câştigurile din ce în ce mai mici din chirii, dar şi cu singurul element care creşte alături de datorii în perioadele de criză, şi anume yieldul. Ajuns la circa 10%, yieldul din retail şi office îi împiedică pe dezvoltatori să valorifice proiectele deţinute din cauza ofertei scăzute ca valoare.

Poate mai încolo

Când vine vorba de relansarea pieţei, cel mai frecvent răspuns este ridicatul din umeri. Chiar dacă va apărea o modestă creştere economică, refacerea încrederii şi a apetitului pentru investiţii corporate pe sectorul comercial al pieţei sau pentru cumpărături individuale de locuinţe pare puţin probabilă anul acesta. „Ca economia noastră să crească cu un punct procentual, e nevoie ca cele din vestul continentului să crească cu două-trei procente“, afirma, săptămâna trecută, analistul Mircea Coşea, fostul preşedinte al Institutului Român de Administraţie.

Dacă Germania şi Franţa au şansa unei creşteri economice estimate la 0,5%-1,2%, principalii jucători de pe piaţa imobiliară românească provin din ţări precum: Austria, Israel sau Turcia, unde ieşirea din recesiune mai are de aşteptat. De aici şi şansele destul de reduse ale unei relansări a imobiliarelor autohtone, cele mai realiste estimări reliefând faptul că este necesar încă un an pentru aşezarea pieţei pe baze mai sănătoase, cu alte aşteptări de preţ şi profit pe toate sectoarele şi cu finanţări în care rolul dezvoltatorului nu se rezumă la achiziţionarea unui teren şi aşteptarea unei bănci înţelegătoare.

Cu certitudine, 2010 va fi o nouă etapă de curăţare a pieţei, cei care vor rezista putând măcar trăi cu speranţa unui 2011 ceva mai binevoitor cu oportunităţile şi, mai ales, cu veniturile.

Vânzătorii nu mai sunt dispuşi la negociere, iar cumpărătorii consideră că mai este loc de discuţii.
Mihaela Pană, DTZ Echinox

231% reprezintă creşterea procentuală a valorii investiţiilor imobiliare în CEE în semestrul II 2009 (1,6 mld. euro), faţă de prima jumătate (486 mil.)

1.252 euro/mp reprezintă indicele de preţ al pieţei imobiliare pentru toate tipurile de apartamente, potrivit consultantului imobiliar Colliers International

Creşteri uşoare
Ieftinirea proprietăţilor europene a determinat investitorii să bage mai adânc mâna în buzunar în ultima parte a anului trecut. Pentru 2010, deviza rămâne „totul este negociabil“, dar preţul va fi făcut tot de cumpărători.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Lipsa de lichiditate din piaţă va schimba, în acest an, optica cumpărătorului în ceea ce priveşte achiziţionarea de imobile. Astfel, în opinia lui Florin Negoiţă, managerul unei agenţii imobiliare din judeţul Hunedoara, în 2010, cei care vor dori să achiziţioneze un apartament vor fi persoanele care au deja unul, dar vor încerca să îl schimbe cu altul mai scump, plătind diferenţa.

Piaţa imobiliară nu dă semne de revenire nici în acest an. Restricţiile la creditare impuse de bănci, dobânda mare şi lipsa de lichiditate de pe piaţă au fost principali factori care au determinat prăbuşirea pieţei imobiliare în 2009.

Dau un imobil pentru altul

Nevoia unei familii de a-şi spori confortul sau de a-şi diminua cheltuielile va reprezenta motorul care va genera vânzarea de imobile în 2010. Concret, în acest an, specialiştii din domeniul imobiliar consideră că vânzările de apartamente sau case se vor face doar în condiţiile în care cel care doreşte să achiziţioneze un imobil are deja unul şi vrea să îşi mărească confortul. Cealaltă variantă este cea a unei familii pentru care întreţinerea imobilului a devenit o povară şi va căuta să cumpere un apartament mai mic şi să încaseze diferenţa de preţ. Atunci când necesităţile celor două famiilii vor ajunge la masa negocierilor există şanse reale ca tranzacţia să fie încheiată. Cu toate acestea, managerul Florin Negoiţă, spune că deşi lucrurile par simple la prima vedere, o astfel de tranzacţie este foarte greu de realizat datorită rigidităţii de care dau dovadă în negociere cele două părţi. „În astfel de cazuri tranzacţiile imobiliare sunt foarte rare şi decurg greoi. Amândouă părţile implicate în negociere au tendinţa de a-şi supraevalua imobilul, acesta fiind punctul de plecare al incertitudinii în ceea ce priveşte finalizarea vânzării. Cu toate acestea, în acest an, pe fondul lipsei de lichiditate şi a diminuării vânzărilor de imobile este posibil ca trocul să devină un trend pe piaţa imobiliară”, a declarat Florin Negoiţă.

„Îngheţ” pe piaţa imobiliară

Conform datelor neoficiale, de la începutul anului şi până acum, în municipiul Deva nu a fost realizată nicio tranzacţie imobiliară. Astfel, dacă în anul 2009 piaţa imobiliară a fost aproape blocată, tranzacţiile imobiliare fiind mai mici cu aproape 80 la sută raportat la 2008, debutul lui 2010 a „îngheţat” piaţa imobiliară. Cu toate acestea, Florin Negoiţă spune că situaţia este una aproape normală şi aşteaptă semnale pozitive începând cu al doilea trimestru. „În general, vânzările de imobile nu au loc în primul trimestru al anului. Atât cumpărătorii, cât şi cei care vor să vândă un imobil, evaluează piaţa şi încearcă să se adapteze cererii. Probabil, din luna martie vom asista la o creştere a interesului cumpărătorilor pentru bunuri imobile”, este de părere Florin Negoiţă.

”Probabil, din luna martie vom asista la o creştere a interesului cumpărătorilor pentru bunuri imobile” Florin Negoiţă, manager agenţie imobiliară din Deva.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

1,3 milioane de români ar putea ajunge în instanţă pentru neplata TVA la tranzacţiile imobiliare. Printre ei se numără dezvoltatori cu mii de apartamente vândute, dar şi simpli cumpărători

În jur de un milion de români care au cumpărat locuinţe noi şi terenuri construibile începând cu anul 2002 riscă să se aleagă cu contractele de vânzare-cumpărare suspendate şi să ajungă în instanţă, chemaţi de vânzătorii urmăriţi la rândul lor de Fisc. Mai mult, cumpărătorii ar putea să mai scoată din buzunare şi un plus de 19% peste preţul proprietăţii achiziţionate, adică Taxa pe Valoarea Adăugată (TVA) aferentă tranzacţiei. Aşa promit dezvoltatorii şi vânzătorii de terenuri, care nu le-au perceput TVA la vânzarea proprietăţii, pentru că autorităţile nu le-au spus cum să procedeze, spun ei. O parte dintre aceştia sunt deja obligaţi de Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF) să achite retroactiv aceşti bani, dar numai pentru tranzacţiile din perioada 2006-2008.

“Fiscul ar fi trebuit să aplice legea încă de la început, atunci când creştea piaţa imobiliară. E clar că statul a greşit, dar a greşit flagrant. Nu cred că intenţionat, dar a fost o neglijenţă foarte condamnabilă”, a declarat avocatul Gabriel Biriş, unul din susţinătorii fervenţi ai impozitării tranzacţiilor imobiliare.

Dezvoltatorii controlaţi de Fisc şi-au făcut asociaţie

Biriş e de partea celor 7.145 de persoane fizice controlate de autorităţi, care au făcut 85.442 de asemenea tranzacţii între anii 2006-2008. În total, acestea ar avea de plătit la buget aproximativ 14,8 miliarde de lei (peste 3,5 miliarde de euro) pentru cele 85.400 de tranzacţii imobiliare “cu probleme”.

O acţiune pe care cei vizaţi o consideră ilegală, mai ales că legea nu era clară în perioada respectivă, explică ei. Abia de la 1 ianuarie 2010, prevederea are cadru legal complet, explică Biriş. Acum, o parte dintre dezvoltatorii controlaţi de Fisc s-au reunit în Asociaţia pentru Prevenirea Abuzurilor Fiscale (APAF), pentru a-şi putea rezolva problemele cu statul.

“Reprezentăm interesele a 300.000 de oameni care au făcut mai mult de două tranzacţii imobiliare şi ale celor 10.000 de persoane cu peste cinci tranzacţii, toate peste pragul de 35.000 de euro, începând cu 2002″, a declarat Garbis Kehaian, purtătorul de cuvânt al Asociaţiei.

Dacă pe cale amiabilă nu vor avea succes, membrii APAF – mulţi cu bunurile sub sechestru – sunt hotărâţi să dea statul în judecată. Ei discută deja de o acţiune la Bruxelles, “în cazul în care în România nu se vor face auziţi”.

Oficialii ANAF nu au fost disponibili în cursul zilei de miercuri pentru a da detalii referitoare la controalele iniţiate în domeniul imobiliar.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Noile intenţii de îmbunătăţire a programului care ar trebui să încurajeze construcţia de locuinţe noi le dau speranţe dezvoltatorilor imobiliari. „Pentru noi, sincronizarea este excelentă. Noul plafon se va plia mult mai bine pe ofertele noastre pentru apartamentele de două şi trei camere. Suntem siguri ca efectele programului se vor vedea mult mai pregnant decât în 2009. Asteptăm din partea Guvernului varianta finală a programului,” afirmă Avi Shloush,  manager general al ansamblului Doamna Ghica Plaza. Preţurile apartamentelor din acest complex pleacă de la 65.797 de euro + TVA (5%) pentru o garsonieră şi ajung la 152.507 euro + TVA pentru un apartament de patru camere.

Plafon mărit, locuinţe mai spaţioase

Asher Lax, director de marketing şi vânzări al Adama, unul dintre dezvoltatorii care a vândut un număr destul de mare de apartamente prin acest program, consideră că principalul avantaj al măririi plafonului garantat de stat este faptul că, astfel, clienţii vor avea posibilitatea să achiziţioneze locuinţe cu suprafeţe mai mari.

Şi agenţii imobiliari sunt încântaţi de posibilele modificări ale programului. „Este o modificare binevenită. Vechiul plafon încuraja doar achiziţia de apartamente vechi, în zone de cartiere. Suntem convinşi că numărul tranzacţiilor va creşte, mai puţin pe segmentul de lux, care nu este direct influenţat de «Prima Casă»,” crede Eugen Paternic,  director general al companiei imobiliare CityExpert.

Ofertă variată

Totuşi, chiar dacă plafonul de 60.000 de euro rămâne neschimbat, cumpărătorii au de unde alege. Dintre cele aproximativ 200 de ansambluri rezidenţiale listate pe portalul Rezidential.net, 20% se încadrează în această sumă, conform reprezentanţilor siteului.

Garsonierele din Drumul Taberei, de exemplu, au preţuri cuprinse între 25.000 şi 39.000 de euro. Pe Splaiul Unirii, în Confort City, garsonierele pleacă de la 39.000 de euro, ca de altfel şi în Titan, în ansamblul Răsărit de Soare, detaliază Eugenia Cosinschi, project manager al companiei.

În Militari, garsonierele au preţuri cuprinse între 36.000 de euro, în ansamblul Style Residence şi 48.000 de euro în ansamblul Lacul Morii. Şi Greenfield Residence din Băneasa se califică pentru „Prima Casă”, cu garsoniere începând de la 36.000 euro.

În ceea ce priveşte apartamentele cu două camere, găsim în complexul Evocasa Optima din Titan preţuri de 55.000 de euro, pe Splaiul Unirii – de 45.000 de euro, în Militari – oferte de 57.000 de euro, iar în Băneasa – de 69.000 de euro.

Pentru cei care preferă casa unui apartament la bloc, există şi ansambluri de vile care se încadrează în condiţiile programului. Cele mai mici preţuri sunt în ansamblul Casa Forte din Tărtăşesti, unde o vilă costa 54.000 de euro, dar şi în Popeşti Leordeni, unde o vilă costă 60.000 euro, conform rezidential.net.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Vanzarile de proprietati imobiliare sunt in impas, bancile ezita sa mai acorde credite, iar virtualii proprietari, care si-au achitat deja locuintele, privesc la structurile de beton armat, acum pustii, fara a afla un raspuns clar la intrebarea: “Cand ne vom putea muta in apartamentul nostru?”

Toamna ar trebui sa se numere vanzarile in imobiliare. In mod normal, s-ar trage linie si s-ar aduna tranzactiile semnate in primele trei trimestre. Statistici peste statistici si studii peste studii ar bulversa, in mod obisnuit, buletinele de presa, iar specialistii s-ar contrazice in cifre.

Scenariul acesta nu se repeta insa si in 2009. Vocile jucatorilor din piata au scazut semnificativ. Unele au disparut cu totul, iar cifrele au fost inlocuite cu sintagme precum “foarte slab”, “putin”, “blocaj”… E drept, exista si cateva companii de top care anunta vanzari normale, target indeplinit (de cele mai multe ori fara a preciza care a fost de fapt tinta), numar record de rezervari. Aceste voci nu mai sunt insa luate in serios de multa vreme. Au devenit asemenea unor discuri zgariate, de vinil, ce repeta obsesiv un scurt pasaj al unei piese invechite, care nu a fost niciodata slagar. Am devenit atat de obisnuiti cu sloganul incat nici nu-l mai auzim.

Nu ar trebui insa ignorata situatia generala in care se afla imobiliarele. Prin departamentele de vanzari ale dezvoltatorilor bate vantul, iar bancile ezita sa mai acorde credite pentru proiecte noi, cautand in acelasi timp alte solutii decat executarea silita a developerilor cu restante financiare. Este un cerc vicios care a gripat sectorul constructiilor, devansand multe din termenele de predare a locuintelor deja contractate. Toate aceste concluzii sunt evidente, desi multi dintre jucatorii de pe piata incearca sa cosmetizeze pe cat posibil realitatea.

Dezvoltatorii: Preturile nu pot scadea sub 900 de euro

Problema preturilor este una destul de controversata in imobiliare. Dezvoltatorii pretind ca nu mai pot scadea tarifele pe metru patrat, deoarece ar vinde in pierdere, lucru interzis in mod expres in contractele de finantare semnate cu bancile. Conform declaratiilor acestora, s-a ajuns la un minimum posibil in ceea ce priveste reducerile, de acum inainte fiind posibile doar cresteri de pret. “In Bucuresti, sub 900 de euro metrul patrat construit nu se poate vinde – considera Asher Lax, director de marketing si vanzari al firmei Adama. Cine vinde sub acest prag, cel mai probabil isi bate joc de client in ceea ce priveste calitatea lucrarii. Un om serios, care isi respecta clientul si care tine si la imaginea firmei pe care o reprezinta, nu poate vinde o locuinta in Bucuresti, in oras, sub costul de 900 de euro metrul patrat. Eu cred ca in urmatorii doi ani preturile vor creste cu aproximativ 10-20%.”

Unii jucatori sunt mai rezervati si apreciaza ca piata este inca in dificultate. Cresterea preturilor la garsoniere si la apartamentele cu doua camere, vechi, pusa pe seama demararii programului Prima Casa, nu este neaparat un semn ca piata si-ar fi revenit. “Intr-adevar, dupa Targul Prima Casa am vandut cinci apartamente, insa acestea erau in piata de ceva timp. Oamenii sunt inca sceptici, inca mai au mentalitatea ca preturile vor mai scadea. In Romania s-au construit, foarte aproape unul de celalalt, ansambluri rezidentiale de 300-400-500 de apartamente, de acelasi tip, dezvoltatorii creandu-si astfel singuri concurenta. Astfel, nici noi nu mai vindem, nici clientii nu sunt multumiti ca oferta e aproape identica in aceeasi zona”, precizeaza Valentin Tanase, vicepresedinte Platinum Group.

Totusi, se pare ca vanzarea imobilelor la preturi necompetitive se practica, insa de cele mai multe ori acest lucru este ascuns publicului larg, din motive de marketing. “Cred ca piata a atins o limita, si e o limita istorica – e de parere Ion Catutoiu, General Manager Real Time. Sunt dezvoltatori care vand sub costuri. Stiu asta din cifre si date exacte. Nu cred ca pe stocurile de apartamente existente se poate vinde mai jos. Sunt apartamente supradimensionate, si indiferent cat am vrea noi sa scadem pretul pe metru patrat, ele nu se pot vinde la pret pe unitate. Nu au cum sa fie competitive pe piata, la puterea actuala de cumparare a romanilor. Trebuie sa-i incurajam cumva pe cei care au construit corect, cu suprafete corecte etc.”

Ingrijorator ar trebui sa fie si faptul ca apartamentele vechi au ajuns sa se vanda la preturi comparabile cu cele noi, fiind, in unele cazuri, chiar mai scumpe. “Acum este cel mai bun moment sa treci de la locuinta veche la una noua – remarca Alexandru Petrescu, Managing Director ESOP. Nu vei gasi in viitor, cred, un raport atat de apropiat intre nou si vechi, cum este acum.”

Piata se afla intr-un moment delicat, asta este evident. Preturile apartamentelor noi au scazut, in euro, in special la garsoniere si la apartamentele de doua camere, mai ales de cand s-a pus in miscare programul Prima Casa. Paradoxal, pe un apartament vechi, proprietarul are pretentia sa obtina o suma comparabila cu cea la care se vinde unul nou. Situatia este oarecum hilara, iar specialistii sunt si ei surprinsi. “Este anormal, daca platesti pentru o zona, sa descoperi ca pretul apartamentelor vechi este mai mare decat al apartamentelor noi. Asta se intampla din cauza ca pe piata nu exista o oferta comparativa”, explica Ion Catutoiu. Tot managerul Real Time evidentiaza si faptul ca pretul pe metru patrat construit nu este relevant pentru client, acesta fiind doar un reper in studiile de fezabilitate care se prezinta bancilor. Pentru beneficiar este important pretul pe unitate, care implica si alte cheltuieli, in afara de constructia propriu-zisa.

Clientii dicteaza

Pana in toamna anului trecut, relatia client-agent imobiliar era una anormala din multe puncte de vedere. Potentialul cumparator venea sa vizioneze un apartament vechi si trebuia, in cele mai multe cazuri, sa se hotarasca pe loc daca il cumpara. Eventualele obiectii cu privire la vicii ascunse ori finisaje imperfecte erau intampinate cu ironii superioare de catre intermediar, iar clientul era sfatuit sa nu intarzie mai mult de cinci minute, deoarece asteptau alti amatori. Asta daca vizionarea respectiva nu era deja una de grup, situatie in care puteau aparea chiar neintelegeri in momentul in care cel putin doi clienti se decideau sa cumpere. Viitorul proprietar era nevoit sa se grabeasca la semnarea actelor, deoarece preturile cresteau in fiecare zi, iar o eventuala tergiversare a operatiunii putea da curs unor pretentii crescute ale vanzatorului. De o negociere a pretului nici nu putea fi vorba. Era o perioada tulbure, cand piata era dominata de apartamentele vechi. Chiar si locuintele la mana a doua erau insuficiente pe piata si se vindeau imediat ce se scoteau la vanzare. Ansamblurile rezidentiale noi erau foarte rare si propuneau locuinte la preturi prohibitive.

Situatia din prezent este radical diferita. Clientii sunt mai interesati de calitatea finisajelor, insista sa afle cele mai mici detalii in legatura cu proprietatea, vizioneaza locuinta de mai multe ori. Uneori dureaza cateva luni pana se hotarasc sa cumpere. Negociaza pretul in functie de zona, de etaj, de pozitia camerelor fata de punctele cardinale, de numarul de pereti exteriori si chiar in functie de aspectul scarii blocului. Un element important in stabilirea pretului este si existenta sau lipsa termoizolatiei exterioare. “Piata s-a schimbat – constata Alexandru Petrescu. Acum, intr-adevar, clientul dicteaza. Acum seriozitatea unui dezvoltator e importanta, iar calitatea pe care o dai apartamentului sau vilei pe care o construiesti conteaza. Daca un client nu are incredere in tine ca dezvoltator sau ca om de vanzari, nu cumpara. De ce?! Pentru ca e o situatie grea, se teme de viitor. Acum va depune un efort mult mai mare decat in trecut pentru a achizitiona o casa, astfel ca are o mai mare nevoie de incredere.”

In acelasi timp, dezvoltatorii, desi realizeaza ca nu pot vinde decat daca isi vor mai reduce pretentiile financiare, declara imposibila o noua scadere a preturilor imobiliarelor. Explicatia este extrem de simpla: terenurile au fost achizitionate scump, iar constructia s-a facut cu manopera la preturi foarte ridicate si cu materiale foarte costisitoare. “Preturile nu  vor scadea, asa cum toata lumea se asteapta – apreciaza Valentin Tanase. Blocurile sunt deja ridicate. Nimeni n-o sa scada preturile. Cine reduce tarifele si pretinde ca poate suporta si vanzari la preturi de  800 sau  750 de euro/mp nu face decat sa dea un boom de PR. Poate pe viitor se va construi cu cheltuieli mai mici si astfel preturile finale vor fi altele. Insa momentul acela este destul de indepartat. Vor trece minimum sase-sapte luni pana atunci.”

La targurile de imobiliare nu se vand locuinte

In ultimul timp au avut loc destul de multe targuri de imobiliare in Bucuresti, un fapt oarecum surprinzator pentru o perioada in care vanzarile sunt aproape inexistente. Nu este nimic rau in asta. Dimpotriva, este o regula logica in marketing, ce recomanda o publicitate mai agresiva in momentele in care vanzarile scad. tIMOn si TNI s-au desfasurat chiar in aceeasi perioada, iar asistenta se pare ca nu a fost foarte numeroasa, anunturile de vanzare fiind mult mai rare si mai putin entuziaste ca de obicei. Asta nu i-a ingrijorat insa pe reprezentantii firmelor prezente, ei mizand pe expunerea pe care le-au adus-o cele doua targuri. “Nu se cumpara peste noapte un apartament. Ai fi foarte naiv sa crezi ca te duci la un targ sa vinzi zece apartamente sau zece case, pentru ca ar insemna ca respectivul client ori are foarte multi bani si isi cumpara o casa cum isi cumpara o camasa, luand o decizie imediat, ori face o achizitie neasumata. Semneaza contractul, apoi isi da seama ca are si obligatii, ca trebuie sa si plateasca, dupa care se retrage”, explica Alexandru Petrescu.

Unii dezvoltatori si-au exprimat insa optimismul total in ceea ce priveste viitorul imobiliarelor in Romania. “Oamenii au bani. La targ imi spuneau cate unii: Am 30-40 000 de euro, mai iau un credit de la banca si vreau sa-mi iau un apartament. Cu totii stim ca exista o mare diferenta intre salarii si venituri. Unii romani au venituri mult mai mari decat salariile, au deja ceva economii si isi pot cumpara fara probleme un apartament. Piata imobiliara s-a stabilizat, cel putin in Bucuresti, asta e sigur. Noi, spre exemplu, vindem zeci de apartamente pe luna”, sustine reprezentantul Adama.

Ideea ca la targurile de imobiliare agentii de vanzari stau la standuri cu chitantierul intr-o mana si cu actele de proprietate ale locuintelor in alta, incercand sa faca fata clientilor care se inghesuie la rand, ar trebui sa iasa din mintea romanilor. Aceste targuri sunt, de fapt, doar niste expozitii cu rol in informarea cat mai detaliata a potentialilor clienti. Dupa ce vizitatorii discuta cu agentii si vad mostrele, machetele, imaginile etc., daca sunt interesati, in faza urmatoare vor merge sa viziteze imobilul sau santierul… dupa caz. Abia apoi incepe negocierea si ulterior se poate ajunge la semnarea actelor. Oricum, semnarea actelor de proprietate se poate face doar in prezenta unui notar. Momentele in care clientii parafeaza contractul in timpul unui targ sunt, in general, actiuni de PR ale dezvoltatorului. Clientul respectiv este decis de mai mult timp sa semneze, insa agentia a reusit sa-l convinga sa o faca intr-un cadru mult mai avantajos.

Studiu despre sectorul rezidential, realizat de Real Time

Compania de Real Estate Consulting Real Time, unul din partenerii tIMOn – editia septembrie 2009, a elaborat un studiu referitor la piata rezidentiala, intitulat “Eseu despre rezidential 2009”. Materialul analizeaza situatia pietei in ultimul an si jumatate, relevand faptul ca “piata imobiliara din Romania a cunoscut in ultimele 18 luni haosul si instabilitatea evolutiei emergente, pe fondul unei crize economice fara precendent”. Cu aceasta ocazie s-a incercat demolarea unor mituri imobiliare care au generat o dezvoltare nesanatoasa a pietei, neconforma cu cererea reala a acesteia. “Teoria conform careia romanii vor cumpara doar apartamente cu suprafete mai mari decat cele construite inainte de 1989 si ca doresc locuinte in zone rezidentiale moderne este demontata de nivelul salariului mediu, de rata somajului, de evolutia cursului leu/euro si de lipsa de reactie a autoritatilor in dezvoltarea infrastructurii catre zonele noi dezvoltate urbanistic.”

Studiul atrage atentia asupra faptului ca puterea reala de cumparare si costurile de intretinere a locuintelor fac necompetitive ansamblurile rezidentiale care includ unitati locative cu suprafete utile exagerate, regim de inaltime foarte mare, amplasate in zone periferice, departe de gradinite, scoli, magazine, mijloace de transport in comun etc.

In aceeasi analiza se evalueaza si impactul real al programului Prima Casa asupra pietei si asupra beneficiarilor: “Singura certitudine a acestui program guvernamental este data de majorarea preturilor de listare la apartamentele vechi. Cresterile de pana la 25-30%, in unele zone, pentru garsoniere si pentru apartamentele cu doua camere sunt explicate prin reactia efervescenta, intr-un interval de timp foarte scurt, a cumparatorilor interesati de achizitia apartamentelor de pana in 80 000 de euro. Apartamentele de 3-4 camere nu au cunoscut o dinamica in privinta cererii si, drept urmare, nu au inregistrat cresteri de preturi semnificative”. Conform studiului amintit, din stocul existent la vanzare pe piata rezidentiala, aproximativ 40% este reprezentat de apartamente cu doua camere, 30% locuinte cu 3 camere si numai 20% de garsoniere si apartamente cu mai mult de 3 camere.

Real Time include in studiul mentionat si o lista cu problemele pe care le intampina clientii companiilor care activeaza in domeniul imobiliar. Printre acestea se numara preturile exagerate ale caselor, in raport cu salariile, dificultatea si eforturile financiare foarte mari cu care se angajeaza credite, supradimensionarea apartamentelor, nerespectarea termenelor de livrare, amenintarea pierderii locului de munca, instabilitatea cursului valutar. Potrivit eseului amintit, principalele criterii pe care le iau in calcul cumparatorii atunci cand aleg o casa ar fi pretul, seriozitatea dezvoltatorului, locatia, finisajele, facilitatile.

Oportunitati si amenintari

Desi declinul pietei rezidentiale este evident, acest sector de activitate prezinta in continuare atat oportunitati, cat si amenintari. O analiza succinta si extrem de utila o face, in acest sens, compania Real Time, in eseul comandat de tIMOn. Conform acestei surse, cele mai importante oportunitati ale momentului ar fi forta de munca ieftina, costurile de constructie reduse, preturile scazute ale terenurilor, un necesar de locuinte noi inca destul de ridicat, o concurenta slabita in urma crizei. Toate acestea sunt cateva motive care ar putea mentine inca interesul investitorilor pentru piata imobiliara din Romania. Important insa este ca aceasta sa reinceapa sa functioneze, iar pentru asta e nevoie de sprijin bancar si guvernamental. Cert este ca relatia cu bancile se va reface numai in momentul in care piata se va stabiliza. Iar fara finantare acest lucru este, teoretic, imposibil.

In afara de oportunitati, studiul Real Time aminteste si pericolele care genereaza o instabilitate a investitiilor in Romania: somajul in crestere, nivelul de trai tot mai redus, dificultatea cu care se acorda credite ipotecare, actiunile guvernamentale incoerente, instabilitatea politica, dezvoltarea lenta a infrastructurii etc. Toate acestea nu fac decat sa genereze ezitari ale investitorilor atunci cand se pune problema sa investeasca sau sa continue un proiect deja inceput in Romania.

Efecte si solutii

Daca multi analisti economici se inghesuiau, la debutul crizei, sa dea pronosticuri si sa indice sensul in care o va lua sectorul imobiliar, in prezent aceste voci s-au rarit considerabil. Toate prognozele au fost contrazise si nimeni nu a reusit sa intuiasca in mod exact ce se va intampla in acest sector atat de vulnerabil. Tocmai incapacitatea de a anticipa a lasat descoperiti multi investitori, aducandu-i in imposibilitatea de a reactiona corect si coerent in fata evolutiei pietei. Majoritatea studiilor nu aveau nimic in comun cu realitatea din teren, jucatorii din piata preferand sa ascunda problemele pe care le aveau, in loc sa apeleze la consultanta de specialitate. Prin urmare, faptul ca unii dezvoltatori si-au inghetat investitiile nu mai este de mirare. Unii dintre cei care au gresit au fost cei ce au construit fara a face un studiu de fezabilitate a investitiei. “Au plecat unii dezvoltatori care trebuiau sa plece demult din Romania, pentru ca nu aveau legatura cu fenomenul de aici. Au lasat blocurile neterminate si au plecat. Cine poate sa-si caute o locatie sa construiasca la 20 km de Bucuresti blocuri de P+8!? Cine este clientul care se duce sa locuiasca la 20 km de Bucuresti intr-un P+8!?”, se intreaba reprezentantul Platinium Group.

Una dintre intrebarile cele mai importante in acest moment este cand se va maturiza piata imobiliara din Romania. Cei de la Real Time sunt destul de prudenti in concluzii: “Normalitatea pietei imobiliare romanesti este departe de a fi primit coordonatele clare si

fixe. Cert este ca o piata normala se adapteaza, anticipeaza si influenteaza momentele

economice favorabile si defavorabile sectorului imobiliar. Maturitatea reala va fi atinsa atunci cand vom accepta uniform efectele influentei economice in piata imobiliara si vom reactiona coerent si consecvent, cu totii, in directia repozitionarii corecte a produselor si serviciilor. Nu vom mai cunoaste cresterile de preturi halucinante din anii trecuti. Nu vom mai avea aceleasi grafice de vanzari, cash-flow si profit in studiile de fezabilitate depuse la banca pentru creditare”.

Previziunile nu sunt tocmai imbucuratoare. Prin urmare, cei care au ramas in bransa ar trebui sa-si cantareasca de doua ori posibilitatile de a rezista in continuare. Criza nu a trecut, iar efectele ei se vor resimti cativa ani de acum inainte. Asadar, e nevoie de masuri dinamice, care sa adapteze din mers managementul la orice situatie neprevazuta. Este necesara o refacere a strategiei de marketing, de maniera pozitionarii mai bune a viitoarelor produse. In acelasi timp, trebuie cautate solutii eficiente pentru comercializarea unitatilor deja construite. Firmele care vor reusi sa indeplineasca toate aceste deziderate nu numai ca vor rezista in piata, dar, in mare masura, vor fi cele care vor dicta directia si tendintele pietei pentru anii urmatori.

Una din solutiile identificate deja de unii dezvoltatori si preluate ulterior de multi altii este inchirierea unitatilor nevandabile sau valorificarea lor chiar sub cost. Motivul este nevoia unui rulaj permanent de cash-flow, care ar folosi la dezvoltarea altor proiecte cu costuri mici, insa mult mai bine pozitionate in raport cu necesarul pietei. “Pentru stocul existent este nevoie de un audit foarte atent – se mai precizeaza in eseul comandat de tIMOn. Ca in orice afacere, sunt momente in care trebuie sa-ti asumi pierderi, pentru a avea castig real ulterior, dintr-o alta directie. Comunicarea corecta si coerenta catre cumparatorii de unitati locative, prin intermediul presei, al targurilor imobiliare si chiar in timpul prezentarii directe, aduce piata spre echilibru, maturizare si tranzactie win-win intre dezvoltatori si end user-i.”

O mare problema a sectorului imobiliar romanesc a reprezentat-o specula cu proprietati, in special cu terenuri. Se pare ca speculatorii nu mai sunt o problema in prezent, insa acestia ar putea reveni, in situatia in care afacerile imobiliare vor fi din nou profitabile. Prin urmare, pentru a preintampina cresterea nejustificata a preturilor proprietatilor este necesara implementarea unei strategii generale coerente. Numai in acest fel se va mentine stabilitatea pietei, care va aduce dupa sine niste parametri constanti, care sa asigure o evaluare corecta a imobilelor. Abia dupa ce se va ajunge in acest stadiu, cand riscurile vor fi minime, creditarea va capata o dinamica normala.

Viitorul suna bine?

Toti operatorii din imobiliare sunt de acord ca necesarul de locuinte in Romania nu a fost nici pe departe atins. Traversam doar o perioada in care cererea este foarte mica, nesuprapunandu-se cu necesarul de case, din motive pe care le-am amintit deja. Important este ca pe viitor investitorii sa-si plieze in mod corect proiectele pe clientii vizati, in urma unor studii de fezabilitate profesioniste. “Stocul de locuinte noi in Romania este foarte mic in raport cu nevoile cumparatorilor. O dimensiune corecta a preturilor in unitatile locative, corelata cu locatia si puterea de cumparare a clientului-tinta, este cheia succesului in anii ce vor urma”, rezulta si in urma eseului elaborat de Real Time.

Viitorul pietei imobiliare din Romania este in mainile marilor jucatori din sistem. Acolo se iau deciziile importante, iar declaratiile mai mult sau mai putin responsabile ale acestora pot influenta sectorul imobiliar in sens pozitiv sau negativ. Si in imobiliare este nevoie de transparenta si de prudenta, daca se doreste ca bancile si clientii sa capete incredere in sistem.

Managerii din real estate sunt increzatori in viitor, insa ramane ca ei sa si convinga. Poate cea mai optimista declaratie din ultimul timp, in acest sens, este cea a lui Asher Lax: “Depinde de noi cum va arata piata imobiliara in urmatorii doi-trei ani. Eu sunt sigur ca in Bucuresti este inca nevoie de locuinte. Pe langa cele doua milioane de locuitori inclusi in statistici, mai sunt si alte sute de mii de oameni care nu au buletin de Bucuresti, dar au nevoie de o locuinta in Capitala. Piata a inceput sa fie stabila. Proprietarii deja nu mai negociaza asa cum o faceau cu cateva luni in urma. In principiu, preturile de acum sunt corecte si mergem spre bine”.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!