Blogul unui Carcotas

Adevăratele chilipiruri în materie de tranzacţii imobiliare sunt rare. O modalitate prin care îţi poţi cumpără casă la un preţ mai mic decât cel al pieţei este “vânarea” locuinţelor scoase la vânzare de către bănci, în urma executărilor silite.

O altă problemă ar fi că imobilele scoase la vânzare nu pot fi vizionate şi, în cazul în care proprietarii refuză să le elibereze, evacuarea cu ajutorul poliţiei dă bătăi de cap cumpărătorului.

Legea permite foştilor proprietari să facă recurs după recurs şi sunt greu de scos din casă. Aşa că poate dura şi ani până când cumpărătorul îşi intră în drepturi.

Potrivit Codului de procedura civilă, anunţul de vânzare trebuie publicat în mai multe locuri: la sediul organului de executare, adică la sediile băncilor, la locul unde se află imobilul scos la vânzare, la sediul primăriei în a cărei rază este situat imobilul, la locul unde se desfăşoară licitaţia şi în ziarele locale sau naţionale.

În ciudă prevederilor legale, aceste anunţuri sunt publicate, de obicei, numai pe site-urile de Internet al băncilor.

Ionuţ Stanimir, şef departament la Departamentul Comunicare Externă din BCR, este de părere că, din punctul de vedere al băncii, executarea silită nu este o situaţie de dorit. Pentru executat este lesne de înţeles motivul, în timp ce bancă nu poate obţine profit dintr-o executare silită, iar uneori se găseşte în situaţia de a nu-şi recupera suma împrumutată.

“Executările silite nu sunt niciodată o situaţie de dorit, nici pentru client şi nici pentru bancă. Având în vedere că banii pentru acordarea unui credit vin întotdeauna din depozitele clienţilor sau din capitalul acţionarilor, banca are o responsabilitate faţă de aceştia de a se asigură că împrumuturile debitorilor sunt plătite înapoi sau cele neperformante sunt recuperate.

Este, de exemplu, cazul în care pot interveni executările silite. Însă această nu este o activitate pe care bancă să o vadă în termeni de profitabilitate. Este pur şi simplu vorba de recuperarea (în măsură posibilităţilor) unui credit acordat, după cum spuneam, din banii depunătorilor sau capitalul acţionarilor. Bancă nu are nimic de câştigat din asta şi încearcă să evite aceste situaţii prin restructurarea creditelor cu probleme”, a explicat reprezentantul BCR.

Apartamente noi si vechi

Daca in urma cu cativa ani romanii priveau cu suspiciu­ne apartamentele noi si le considerau pe cele vechi o investitie mai sigu­ra, astazi numarul celor care se orienteaza spre o locuinta noua este mult mai mare. Avantajele apartamentelor din ansamblurile reziden­tiale noi si preturile conside­rabil mai mici au reusit sa-i convinga.

Inainte sa dati banii pe un apartament vechi de zeci de ani, specialistii imobiliari va sfatuiesc sa luati in calcul si varianta unei locuinte noi. Criza imobilia­ra a facut preturile sa fie mai prie­tenoase, iar metrul patrat a ajuns sub o mie de euro in unele ansambluri noi.
“Sunt multe situa­tii cand apartamentele vechi sunt mai scumpe decat cele noi. In mod uimitor, proprietarii care vand un apartament vechi nu isi fac calculul in functie de valoarea reala, ci in functie de necesitatea pe care urmeaza sa si-o satisfaca prin vanzarea respectivei proprietati”, spune Carmen Mihaita, mana­ging partner al agentiei Veles.

Multe dintre ansamblurile rezidentiale noi au locuri de parcare, ceea ce reprezinta o mare bila alba in conditiile in care parcarea masinii a devenit o problema serioasa.

Unele complexuri noi au spatii de joaca pentru copii, sali de fitness, paza, restaurante, facili­tati care iti pot face viata mai usoara. Atentie insa! Pentru a beneficia de aceste avantaje, proprietarii trebuie sa plateasca o taxa de intretinere de care ar fi bine sa va interesati inainte de a cumpara.

“Costurile pentru intretinerea acestor spatii pot creste cheltuielile lunare cu pana la 50% din valoarea intretinerii”, ne-a declarat Marius Badea, Director general, compania Eurobest. Un apartament intr-un bloc nou este o investitie mult mai rentabila si din punctul de vedere al uzurii, sustin specia­listii imobiliari.

Valoarea unei locuinte scade cu cat uzura lui creste. La un apartament nou este posibil sa platiti acum mai mult, insa scaderea de pret cau­zata de “imbatranirea” lui este mai mica.

Dezavantaje apartamente noi

O bila neagra primesc ansamblurile rezidentiale noi pentru ca nu sunt de gasit in toate car­tierele. Multe dintre locuintele noi se afla la periferia orasului, ceea ce ar putea determina neplaceri legate de trafic. “Un alt dezavantaj este ca noi cumpa­ram metrul patrat construit, in timp ce la apartamentele vechi cumparam suprafata utila.

De exemplu, la un apartament de 100 mp construiti avem undeva in jur de 80 mp utili. Avem o diferenta de circa 20 mp pe care o platim integral”, sutine Marius Badea. “Desi activitatea in constructii este un domeniu reglementat, lacomia i-a facut pe unii dezvoltatori sa construiasca ief­tin cu persoane care nici macar nu sunt angajate intr-o firma de constructii.

De aceea, felul in care au fost executate lucrarile este un risc care apare la locuin­tele noi”, ne-a declarat Adriana Ifti­me, director executiv al Patro­na­tu­lui Roman al Societatilor din Constructii.

Avantaje apartamente vechi

“Sunt anumite zone ale Capitalei unde nu s-au construit decat foarte putine imobile noi, de exem­plu zona Dorobanti, care sunt atractive pentru o anumita categorie de cumparatori care cauta in mod insistent in zonele acelea si care accepta apartamente in vile sau in imobile micute chiar daca nu sunt cu standarde ridicate”, sustine Carmen Mihaita.

Asadar, zona este marele avantaj al apartamen­te­lor vechi, mai exact faptul ca se gasesc oferte in orice colt al ora­sului. Si inca un atu: majoritatea locuintelor vechi au in apropiere mijloace de transport in comun, scoli, gradinite si magazine, ceea ce nu putem spune despre toate an­sam­blurile rezidentiale noi.

Dezavantaje apartamente vechi

Dezavantajele sunt legate de instalatiile electrice si sanitare care pot crea probleme (inundatii, infiltratii, mucegai), lifturile vechi, compartimentarea invechita si intretinerea destul de mare. “Instalatiile sunt primele care se deterioreaza intr-un bloc si care din pacate nu pot fi rezolvate doar local, intr-un apartament.

Degeaba imi schimb eu la mine in apartament instalatia, daca nu isi inlocuieste toata lumea instalatia de pe coloana respectiva”, este de parere Adriana Iftime.

» Analiza ultimilor 50 de ani pe piata imobiliara din Marea Britanie arata cat de umflata a fost bula imobiliara: cea mai lunga perioada de crestere – 10 ani – si decada cu cel mai mare procent: 62%.

» Studiul arata si ca perioadele de cresteri rapide sunt urmate de scaderi semnificative, iar de-a lungul celor cinci decenii preturile au scazut, in termeni reali, in aproape unul din trei ani.

Autorul cercetarii este cel mai mare negustor de ipoteci britanic si initiatorul unui indice de referinta pe piata imobiliara, Halifax House Price Index, lansat in 1984. Indicele este calculat si facut public lunar de catre un departament specializat in cercetarea pietei locuintelor, iar compania spune ca detine cea mai lunga serie statistica lunara de preturi pentru case. La sfarsitul lunii trecute, Halifax, parte a grupului financiar Lloyds, a publicat atat analiza ultimei decade (2000-2009), cat si un studiu mai amplu in care au fost analizate evolutiile din ultimii 50 de ani (din 1959). O prima concluzie ar fi ca, in jumatatea de secol analizata, preturile au crescut cu o medie anuala reala de 2,7%.Media anuala reala inseamna ca studiul a luat in considerare si inflatia – mai exact indicele preturilor de retail ale carui valori, mentioneaza autorii, au fost ridicate in special in anii ‘70 si ‘80.

Una peste alta, cu media anuala mentionata pretul mediu al caselor a crescut cu 273% peste inflatie in ultimii 50 de ani. In termeni nominali, o casa care in 1959 putea fi cumparata cu 2.500 de lire a ajuns in 2009 sa coste 162.000 de lire. Media anuala reala vrea sa arate si ca, pe termen suficient de lung, investitia in imobiliare – cel putin in cazul pietei britanice – este profitabila. O privire rapida peste o alta analiza pe termen lung, Catalogul Anual al Randamentelor Globale, care inventariaza randamente pe diferite clase de investitii incepand din 1900, arata ca media reala de pe piata imobiliara este comparabila cu obligatiunile si mai mica decat cea de pe piata – e-adevarat mult mai riscanta – a actiunilor. Studiul Halifax identifica cele doua decade cu cresteri-record ale preturilor: anii 2000 cu un avans real de 62% si anii ‘80 cu o crestere reala de 61%. Interesanta este si cea mai proasta decada din ultimii 50 de ani: anii ‘90, cand preturile au coborat cu 22%.

Judecand numai dupa amploarea cresterii, aproape identica (61 respectiv 62%), anii 2000 se aseamana cu anii ‘80. As adauga alte elemente comune: expansiunea creditarii si faptul ca ambele decade au fost precedate de momente de criza (prima – criza petrolului, cealalta – criza asiatica). Daca pun alaturi chiar remarca din studiu, si anume ca in cei 50 de ani piata imobiliara s-a caracterizat prin cicluri pronuntate de crestere-scadere plus observatia autorilor ca perioadele de cresteri accelerate sunt urmate de scaderi semnificative imi vine rapid in minte intrebarea: va fi urmatoarea decada asemanatoare cu cea din anii ‘90? si, mai ales, in ce masura ar putea exista o analogie intre evolutia recenta a pietei britanice (ultimii 20 de ani, de pilda) si cea a pietei romanesti?

Deocamdata, pot doar sa constat ca nu vom avea la dispozitie nici macar instrumente de masura asemanatoare (daramite serii statistice), de vreme ce Indicele Oficial Imobiliar romanesc are inca probleme de natura tehnica, dupa cum reiese din declaratiile oficialilor serviciului public de statistica.
Sa revenim asadar la datele britanicilor… Studiul identifica patru cicluri de crestere rapida ale pietei: primele trei au durat intre 3 si 5 ani (1971-73, 1977-80, 1985-89), in timp ce ultimul a durat 10 ani (1998-2007). Privind fiecare decada in parte, cea mai mare crestere reala (5%) a fost in 1999-2009, urmata de 1979-89 (4,9%). In decada cea mai proasta (1989-99), cand preturile au scazut, media reala a fost -2,4%.

Cateva cuvinte si despre structura proprietatii. La sfasitul anului 2008 peste doua treimi din locuinte erau ocupate de proprietari (68%). Locuintele inchiriate reprezentau 14% din numarul total, iar locuintele sociale 18%, arata studiul Halifax. Proprietarii s-au inmultit incepand cu anii ‘80, iar numarul locuintelor inchiriate a scazut spre anii ‘90, apoi a revenit pe crestere, dar nu a mai ajuns din urma anii ‘60, cand chiriasii ocupau o treime din piata britanica.

Interesante sunt si cifrele cu privire la cine a construit cel mai mult: pana in anii ‘80 sectorul public aproape ca tinea pasul cu cel privat. In 1970, de exemplu numarul locuintelor construite de stat il depasise chiar pe cel din sectorul privat. Democratizarea imprumutului ipotecar si, probabil, contributia politicii conservatoare (la putere se afla cabinetul condus de “Doamna de Fier”, Margaret Thatcer) au redus considerabil implicarea statului, care mai contribuia in 2008 doar cu 17% la numarul total. Din cei 50 de ani, anul cu numar-record de locuinte construite de mediul privat a fost 2007: aproape 200.000 de unitati. La distanta semnifica-tiva fata de ceilalti ani si chiar pe varful bulei imobiliare. In 2009 a urmat declinul: sub 118.000 de unitati, cel mai prost an din 1959 incoace, asa cum reiese din evidentele publicate in studiu.

Anul trecut, notarii au parafat cu 27% mai puţine tranzacţii imobiliare faţă de anul precedent. Specialiştii spun că în 2010 vânzarea locuinţelor executate silit va da de lucru şi notarilor.

Românii au încheiat anul trecut 350.000 de tranzacţii cu case şi terenuri, cu 27% mai puţine faţă de 2008, când notarii au parafat 484.000 de tranzacţii, reiese din datele comunicate de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR).

Astfel, piaţa imobiliară s-a dovedit a fi în 2009 mai puţin “îngheţată” faţă de cât prevedeau agenţii imobiliari, dezvoltatorii şi notarii, speriaţi că băncile nu mai acordă credite, ca şi de prăbuşirea preţurilor locuinţelor şi terenurilor. E drept că anul trecut nu a debutat prea încurajator, în ianuarie fiind înregistrat şi minimul tranzacţiilor din 2009, respectiv 22.000. Încet-încet băncile au început să mai dea drumul la creditare şi chiar să micşoreze costul finanţărilor, astfel că în octombrie 2009 s-au încheiat 33.000 de contracte de vânzare-cumpărare, maximul anului trecut.

Executările silite ţin în priză piaţa imobiliară

Anul acesta, este de aşteptat ca notariatele să aibă mai multă activitate decât în 2009, spun specialiştii. “Nu cred să mai scadă numărul tranzacţiilor, din contră, chiar mă aştept la o creştere uşoară, în primă fază. Şi nu pentru că piaţa imobiliară va fi mai activă, ci pe fondul vânzărilor «forţate»”, a declarat pentru Gândul Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian. Este vorba atât de executările silite – lichidatorii au anunţat că în februarie vor scoate la vânzare locuinţele datornicilor la bănci – cât şi de vânzările de bunăvoie. În această ultimă categorie intră clienţii băncilor care au întârzieri mai mici la plata creditelor şi care preferă să-şi vândă singuri proprietăţile până să ajungă la executarea silită, a explicat Crivii.

Încasările din impozite şi chirii, în scădere

Restanţele la credite s-au triplat în 2009, iar ponderea lor în volumul creditelor acordate populaţiei şi firmelor a ajuns la 3,89% la finele anului 2009, faţă de 1,4% cu un an înainte, potrivit datelor BNR. Efectele crizei se văd însă mult mai bine când vine vorba de valoarea impozitelor încasate din transferurile de proprietăţi. Doar jumătate de milion de lei au colectat notarii în 2009, la jumătate faţă de 2008, pe fondul împuţinării tranzacţiilor, dar mai ales al scăderii preţurilor în domeniul imobiliar, cu până la 50% în unele cazuri.

Şi proprietarii de apartamente au trebuit să se mulţumească cu venituri mai mici din chirii, după ce tarifele de închiriere au scăzut în medie cu 26% în Bucureşti şi Illfov, anul trecut, arată o analiză realizată de site-ul imobiliar MagazinulDecase.ro. În topul reducerilor se află garsonierele, unde chiria lunară a scăzut cu 27%, de la 360 de euro în ianuarie 2009 la 263 de euro, în ianuarie 2010. În cazul imobilelor cu două camere, reducerea a fost de 26%, de la 480 de euro pe lună la 354 de euro pe lună în perioada analizată, iar chiria pentru trei camere a scăzut cu 24%, până la 490 de euro.

În prima lună din 2010, cele mai multe anunţuri de vânzare postate pe portalul imobiliar Imopedia.ro au în vedere apartamente din cartierul Titan, indiferent de numărul de camere.

Acest lucru poate fi privit din două perspective, susţin specialiştii de la Imopedia. Din punctul de vedere al vânzătorilor, mulţi locatari vor să scape de locuinţele din acest cartier, iar concurenţa este mare şi durează până reuşesc să încheie o tranzacţie. Pe de altă parte, din punctul de vedere al cumpărătorilor interesaţi de zona Titan este o veste bună, pentru că au de unde alege, iar oferta mare a dus şi la scăderea preţurilor în această zonă.

Spre exemplu, în acest cartier, oferta mare de garsoniere a făcut ca şi plaja de preţuri să fie foarte mare. Astfel, cea mai ieftină garsonieră dintr-un anunţ de pe portalul Imopedia.ro costă 18.000 euro, iar cea mai scumpă 90.000 euro.

Pentru o locuinţă cu două camere preţurile pornesc de la 45.000 de euro pentru un apartament situat în zona Billa şi pot ajunge până la 115.000 de euro pentru un apartament în zona parcului Titan.  Pentru o locuinţă cu trei camere, clienţii vor plăti între 57.000 de euro şi 150.000 de euro.

Top 5 cartiere cu cele mai multe locuinţe la vânzare

La garsoniere, în topul numărului de anunţuri pe cartiere pe primul loc se află Titanul, cu 456 anunţuri noi, la foarte mare distanţă de locul doi, cartierul Dristor, cu 121 de anunţuri şi de locul trei, cartierul Militari, cu 114 oferte. Pe locurile patru şi cinci se află cartierele Berceni şi Vitan.

În ceea ce priveşte apartemntele cu două camere, în afară de primul loc, păstrat de cartierul Titan, cu 534 anunţuri noi, ordinea pe zone se schimbă: pe locul doi se află, de această dată, cartierul Berceni (347 anunţuri noi), pe locul trei cartierul Drumul Taberei (205 anunţuri), iar pe locurile patru si cinci se află Militari şi Dristor.

Topul zonelor ca număr de anunţuri noi la apartamente cu trei camere seamănă mai mult cu cel al apartamentelor cu două camere: pe primul loc se află cartierul Titan, pe locul doi tot cartierul Berceni, existând doar mici diferenţe la următoarele clasate : Dristor, Militari şi Drumul Taberei.

În zona apartemntelor cu patru camere, se observă un număr foarte mic de anunţuri şi intrarea în top a zonelor centrale şi semicentrale : Unirii, pe locul doi, cu 63 anunţuri şi 13 Septembrie pe locul trei, cu 45 anunţuri.

Apartamentele cu două camere, cele mai multe oferte

Din totalul de 10.372 anunţuri de apartamente din Bucureşti, postate pe Imopedia.ro, scoase la vânzare în perioada 1 ianuarie 2010 -1 februarie 201,0 cele mai multe sunt apartamente cu două camere, respectiv 4.200 unităţi, un număr dublu faţă de garsoniere si triplu faţă de apartamente de patru camere.