Blogul unui Carcotas

» Analiza ultimilor 50 de ani pe piata imobiliara din Marea Britanie arata cat de umflata a fost bula imobiliara: cea mai lunga perioada de crestere – 10 ani – si decada cu cel mai mare procent: 62%.

» Studiul arata si ca perioadele de cresteri rapide sunt urmate de scaderi semnificative, iar de-a lungul celor cinci decenii preturile au scazut, in termeni reali, in aproape unul din trei ani.

Autorul cercetarii este cel mai mare negustor de ipoteci britanic si initiatorul unui indice de referinta pe piata imobiliara, Halifax House Price Index, lansat in 1984. Indicele este calculat si facut public lunar de catre un departament specializat in cercetarea pietei locuintelor, iar compania spune ca detine cea mai lunga serie statistica lunara de preturi pentru case. La sfarsitul lunii trecute, Halifax, parte a grupului financiar Lloyds, a publicat atat analiza ultimei decade (2000-2009), cat si un studiu mai amplu in care au fost analizate evolutiile din ultimii 50 de ani (din 1959). O prima concluzie ar fi ca, in jumatatea de secol analizata, preturile au crescut cu o medie anuala reala de 2,7%.Media anuala reala inseamna ca studiul a luat in considerare si inflatia – mai exact indicele preturilor de retail ale carui valori, mentioneaza autorii, au fost ridicate in special in anii ‘70 si ‘80.

Una peste alta, cu media anuala mentionata pretul mediu al caselor a crescut cu 273% peste inflatie in ultimii 50 de ani. In termeni nominali, o casa care in 1959 putea fi cumparata cu 2.500 de lire a ajuns in 2009 sa coste 162.000 de lire. Media anuala reala vrea sa arate si ca, pe termen suficient de lung, investitia in imobiliare – cel putin in cazul pietei britanice – este profitabila. O privire rapida peste o alta analiza pe termen lung, Catalogul Anual al Randamentelor Globale, care inventariaza randamente pe diferite clase de investitii incepand din 1900, arata ca media reala de pe piata imobiliara este comparabila cu obligatiunile si mai mica decat cea de pe piata – e-adevarat mult mai riscanta – a actiunilor. Studiul Halifax identifica cele doua decade cu cresteri-record ale preturilor: anii 2000 cu un avans real de 62% si anii ‘80 cu o crestere reala de 61%. Interesanta este si cea mai proasta decada din ultimii 50 de ani: anii ‘90, cand preturile au coborat cu 22%.

Judecand numai dupa amploarea cresterii, aproape identica (61 respectiv 62%), anii 2000 se aseamana cu anii ‘80. As adauga alte elemente comune: expansiunea creditarii si faptul ca ambele decade au fost precedate de momente de criza (prima – criza petrolului, cealalta – criza asiatica). Daca pun alaturi chiar remarca din studiu, si anume ca in cei 50 de ani piata imobiliara s-a caracterizat prin cicluri pronuntate de crestere-scadere plus observatia autorilor ca perioadele de cresteri accelerate sunt urmate de scaderi semnificative imi vine rapid in minte intrebarea: va fi urmatoarea decada asemanatoare cu cea din anii ‘90? si, mai ales, in ce masura ar putea exista o analogie intre evolutia recenta a pietei britanice (ultimii 20 de ani, de pilda) si cea a pietei romanesti?

Deocamdata, pot doar sa constat ca nu vom avea la dispozitie nici macar instrumente de masura asemanatoare (daramite serii statistice), de vreme ce Indicele Oficial Imobiliar romanesc are inca probleme de natura tehnica, dupa cum reiese din declaratiile oficialilor serviciului public de statistica.
Sa revenim asadar la datele britanicilor… Studiul identifica patru cicluri de crestere rapida ale pietei: primele trei au durat intre 3 si 5 ani (1971-73, 1977-80, 1985-89), in timp ce ultimul a durat 10 ani (1998-2007). Privind fiecare decada in parte, cea mai mare crestere reala (5%) a fost in 1999-2009, urmata de 1979-89 (4,9%). In decada cea mai proasta (1989-99), cand preturile au scazut, media reala a fost -2,4%.

Cateva cuvinte si despre structura proprietatii. La sfasitul anului 2008 peste doua treimi din locuinte erau ocupate de proprietari (68%). Locuintele inchiriate reprezentau 14% din numarul total, iar locuintele sociale 18%, arata studiul Halifax. Proprietarii s-au inmultit incepand cu anii ‘80, iar numarul locuintelor inchiriate a scazut spre anii ‘90, apoi a revenit pe crestere, dar nu a mai ajuns din urma anii ‘60, cand chiriasii ocupau o treime din piata britanica.

Interesante sunt si cifrele cu privire la cine a construit cel mai mult: pana in anii ‘80 sectorul public aproape ca tinea pasul cu cel privat. In 1970, de exemplu numarul locuintelor construite de stat il depasise chiar pe cel din sectorul privat. Democratizarea imprumutului ipotecar si, probabil, contributia politicii conservatoare (la putere se afla cabinetul condus de “Doamna de Fier”, Margaret Thatcer) au redus considerabil implicarea statului, care mai contribuia in 2008 doar cu 17% la numarul total. Din cei 50 de ani, anul cu numar-record de locuinte construite de mediul privat a fost 2007: aproape 200.000 de unitati. La distanta semnifica-tiva fata de ceilalti ani si chiar pe varful bulei imobiliare. In 2009 a urmat declinul: sub 118.000 de unitati, cel mai prost an din 1959 incoace, asa cum reiese din evidentele publicate in studiu.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Anul trecut, notarii au parafat cu 27% mai puţine tranzacţii imobiliare faţă de anul precedent. Specialiştii spun că în 2010 vânzarea locuinţelor executate silit va da de lucru şi notarilor.

Românii au încheiat anul trecut 350.000 de tranzacţii cu case şi terenuri, cu 27% mai puţine faţă de 2008, când notarii au parafat 484.000 de tranzacţii, reiese din datele comunicate de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR).

Astfel, piaţa imobiliară s-a dovedit a fi în 2009 mai puţin “îngheţată” faţă de cât prevedeau agenţii imobiliari, dezvoltatorii şi notarii, speriaţi că băncile nu mai acordă credite, ca şi de prăbuşirea preţurilor locuinţelor şi terenurilor. E drept că anul trecut nu a debutat prea încurajator, în ianuarie fiind înregistrat şi minimul tranzacţiilor din 2009, respectiv 22.000. Încet-încet băncile au început să mai dea drumul la creditare şi chiar să micşoreze costul finanţărilor, astfel că în octombrie 2009 s-au încheiat 33.000 de contracte de vânzare-cumpărare, maximul anului trecut.

Executările silite ţin în priză piaţa imobiliară

Anul acesta, este de aşteptat ca notariatele să aibă mai multă activitate decât în 2009, spun specialiştii. “Nu cred să mai scadă numărul tranzacţiilor, din contră, chiar mă aştept la o creştere uşoară, în primă fază. Şi nu pentru că piaţa imobiliară va fi mai activă, ci pe fondul vânzărilor «forţate»”, a declarat pentru Gândul Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian. Este vorba atât de executările silite – lichidatorii au anunţat că în februarie vor scoate la vânzare locuinţele datornicilor la bănci – cât şi de vânzările de bunăvoie. În această ultimă categorie intră clienţii băncilor care au întârzieri mai mici la plata creditelor şi care preferă să-şi vândă singuri proprietăţile până să ajungă la executarea silită, a explicat Crivii.

Încasările din impozite şi chirii, în scădere

Restanţele la credite s-au triplat în 2009, iar ponderea lor în volumul creditelor acordate populaţiei şi firmelor a ajuns la 3,89% la finele anului 2009, faţă de 1,4% cu un an înainte, potrivit datelor BNR. Efectele crizei se văd însă mult mai bine când vine vorba de valoarea impozitelor încasate din transferurile de proprietăţi. Doar jumătate de milion de lei au colectat notarii în 2009, la jumătate faţă de 2008, pe fondul împuţinării tranzacţiilor, dar mai ales al scăderii preţurilor în domeniul imobiliar, cu până la 50% în unele cazuri.

Şi proprietarii de apartamente au trebuit să se mulţumească cu venituri mai mici din chirii, după ce tarifele de închiriere au scăzut în medie cu 26% în Bucureşti şi Illfov, anul trecut, arată o analiză realizată de site-ul imobiliar MagazinulDecase.ro. În topul reducerilor se află garsonierele, unde chiria lunară a scăzut cu 27%, de la 360 de euro în ianuarie 2009 la 263 de euro, în ianuarie 2010. În cazul imobilelor cu două camere, reducerea a fost de 26%, de la 480 de euro pe lună la 354 de euro pe lună în perioada analizată, iar chiria pentru trei camere a scăzut cu 24%, până la 490 de euro.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

În prima lună din 2010, cele mai multe anunţuri de vânzare postate pe portalul imobiliar Imopedia.ro au în vedere apartamente din cartierul Titan, indiferent de numărul de camere.

Acest lucru poate fi privit din două perspective, susţin specialiştii de la Imopedia. Din punctul de vedere al vânzătorilor, mulţi locatari vor să scape de locuinţele din acest cartier, iar concurenţa este mare şi durează până reuşesc să încheie o tranzacţie. Pe de altă parte, din punctul de vedere al cumpărătorilor interesaţi de zona Titan este o veste bună, pentru că au de unde alege, iar oferta mare a dus şi la scăderea preţurilor în această zonă.

Spre exemplu, în acest cartier, oferta mare de garsoniere a făcut ca şi plaja de preţuri să fie foarte mare. Astfel, cea mai ieftină garsonieră dintr-un anunţ de pe portalul Imopedia.ro costă 18.000 euro, iar cea mai scumpă 90.000 euro.

Pentru o locuinţă cu două camere preţurile pornesc de la 45.000 de euro pentru un apartament situat în zona Billa şi pot ajunge până la 115.000 de euro pentru un apartament în zona parcului Titan.  Pentru o locuinţă cu trei camere, clienţii vor plăti între 57.000 de euro şi 150.000 de euro.

Top 5 cartiere cu cele mai multe locuinţe la vânzare

La garsoniere, în topul numărului de anunţuri pe cartiere pe primul loc se află Titanul, cu 456 anunţuri noi, la foarte mare distanţă de locul doi, cartierul Dristor, cu 121 de anunţuri şi de locul trei, cartierul Militari, cu 114 oferte. Pe locurile patru şi cinci se află cartierele Berceni şi Vitan.

În ceea ce priveşte apartemntele cu două camere, în afară de primul loc, păstrat de cartierul Titan, cu 534 anunţuri noi, ordinea pe zone se schimbă: pe locul doi se află, de această dată, cartierul Berceni (347 anunţuri noi), pe locul trei cartierul Drumul Taberei (205 anunţuri), iar pe locurile patru si cinci se află Militari şi Dristor.

Topul zonelor ca număr de anunţuri noi la apartamente cu trei camere seamănă mai mult cu cel al apartamentelor cu două camere: pe primul loc se află cartierul Titan, pe locul doi tot cartierul Berceni, existând doar mici diferenţe la următoarele clasate : Dristor, Militari şi Drumul Taberei.

În zona apartemntelor cu patru camere, se observă un număr foarte mic de anunţuri şi intrarea în top a zonelor centrale şi semicentrale : Unirii, pe locul doi, cu 63 anunţuri şi 13 Septembrie pe locul trei, cu 45 anunţuri.

Apartamentele cu două camere, cele mai multe oferte

Din totalul de 10.372 anunţuri de apartamente din Bucureşti, postate pe Imopedia.ro, scoase la vânzare în perioada 1 ianuarie 2010 -1 februarie 201,0 cele mai multe sunt apartamente cu două camere, respectiv 4.200 unităţi, un număr dublu faţă de garsoniere si triplu faţă de apartamente de patru camere.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Estimare. Expertii apreciaza ca o revenire a pietei este posibila abia dupa Paste.

Specialistii in imobiliare spun ca exista o tendinta generala de scadere a chiriilor apartamentelor, atat pentru Bucuresti, cat si pentru celelalte mari orase ale tarii, desi in ultimele luni s-a remarcat o usoara stabilizare.
“Este de asteptat totusi ca procesul de scadere a chiriilor sa aiba loc in continuare, tinand cont de cererea si puterea de cumparare reduse”, este de parere Eran Kremer, investitor si expert imobiliar la Anteea Estate.

Posibile migrari catre zone rurale
Pentru 2010, expertii imobiliari prevad ca, dupa toate aparentele, chiriile se vor inscrie pe acelasi trend descendent. “Este de asteptat ca prima parte a anului viitor sa fie marcata de apatie, in conditiile incertitudinii economice si politice. Abia dupa Paste piata imobiliara va reveni in atentia opiniei publice”, considera Eran Kremer. El subliniaza ca, daca pe plan economic si social nu va incepe sa se simta o revenire, probabil vor avea loc migrari din ce in ce mai accentuate ale populatiei
spre zonele rurale sau catre localitatile de origine ale actualilor chiriasi din Bucuresti.

Cum s-au redus tarifele
Daca la sfarsitul anului 2008 se putea obtine, din chiria unui apartament de doua camere, situat pe Bd. Unirii din Bucuresti, mobilat si utilat la o calitate peste medie, o suma de aproximativ 700-750 euro/luna, astazi tarifele au scazut in medie cu 30-40%.
“Putem discuta de chirii de 450-550 euro/luna la apartamente cu doua camere in aceeasi zona”, exemplifica Madalina Manoila, sales associate la RE/MAX Magnum.
si chiriile in Dristor, Titan, Vitan, Tineretului si chiar 1 Mai-Bucurestii Noi sunt in scadere. Se fac din ce in ce mai putine tranzactii din cauza ofertei mari si cererii din ce in ce mai mici. In cartiere, un apartament cu doua camere, mobilat si utilat decent, proaspat renovat, se gaseste de inchiriat cu 300-350 euro/luna. Cele mai mari scaderi ale chiriilor, chiar istorice, apreciaza expertul imobiliar Valentin Ionescu, consultant la Everest Management Group, sunt la apartamentele vechi.

Expertii spun ca chiriile au scazut in egala masura pentru apartamentele situate in cartiere marginase, cat si pentru cele din zonele mai bune. Ei nu cred ca exista zone in Bucuresti in care tarifele sa fi ramas neschimbate. Pana si apartamentele din Dorobanti sau Primaverii au suferit scaderi de tarife la chirie. “Bugetele de 2.500 euro pana la 4.000 euro nu mai exista. Putem discuta acum de chirii de 1.000-1.800 pana la maximum 2.000-2.200 euro in cele mai pretentioase zone din Capitala”, sustine Madalina Manoila.
In aceste conditii, afirma specialista, o familie care are un buget pentru chirie de 500-800 de euro in momentul de fata alege un apartament intr-un imobil sau complex rezidential nou. “Iar aici are mai multe facilitati, pornind de la locul de parcare propriu pana la servicii gen sala de fitness, piscina, galerie de magazine”, motiveaza Madalina Manoila.

Negocierea se practica mai des
Fata de anii trecuti, proprietarii sunt dispusi la concesii si negocieri. Daca pana acum era indiscutabila plata chiriei pe cel putin trei luni in avans (din care o luna era garantia), astazi proprietarii sunt bucurosi daca reusesc sa gaseasca clienti care sa le plateasca macar o luna chiria si sa achite in plus contravaloarea unei luni (depozit pentru garantie). “Proprietarii sunt dispusi sa negocieze in functie de anumiti factori: perioada, avansul, dar si relatia de incredere ce se stabileste intre chirias si proprietar. De multe ori, acesta din urma prefera o suma medie, dar venita din partea unor chiriasi seriosi, care-i asigura o perioada mai lunga de inchiriere”, spune Eran Kremer.

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Anul trecut au fost anulate 120 de proiecte în valoare de 10 miliarde de euro. Între 2006 şi 2009 au fost anunţate 202 proiecte imobiliare doar în Bucureşti. Din cele 122.000 de locuinţe promise, doar 10.633 au fost livrate.

EFG Crevedia, 1,9 miliarde de euro, reprezintă o investiţie ameţitoare pentru piaţa imobiliară românească. Dar… o investiţie care a rămas doar pe hârtie. Probabil a fost cel mai răsunător faliment din această piaţă în ultimii doi ani.

Firma EFG Crevedia Development, administrată de investitori britanici care intenţionau să construiască 6.500 de locuinţe în zona localităţii Buftea din apropierea Capitalei, a intrat în lichidare în noiembrie 2009, iar terenul cu o suprafaţă de peste 124 de hectare a fost scos imediat la licitaţie de către lichidatorul PricewaterhouseCoopers.

Proiectul a fost anunţat iniţial în luna martie 2008, când reprezentanţii EFG spuneau că într-o primă fază vor finaliza 60 de vile şi 890 de apartamente. Planurile lor includeau chiar renovarea unei gări aflate în apropiere pentru a facilita accesul locuitorilor din complex către Bucureşti. Spre sfârşitul anului însă, investitorii spuneau că „toată lumea ar trebui să intre în vacanţă pentru 18 luni”, iar în scurt timp, activitatea firmei a fost blocată aproape complet.

De la amânare la insolvenţă

Omul de afaceri George Pădure plănuia să investească 225 de milioane de euro în proiectul Sigma Residences & Gardens pe care îl anunţa la începutul anului 2008. Complexul urma să aibă 1.500 de apartamente, peste 20.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale şi 14.000 de metri pătraţi de spaţii verzi şi grădini. Proiectul trebuia să fie dezvoltat în trei faze: prima, cu termen de finalizare în toamna anului 2009, cea de-a doua fază în 2010, iar întregul proiect urma să fie livrat în anul 2011.

Primul pas înapoi a fost făcut de către investitor în noiembrie 2008, când George Pădure, administratorul societăţii SC Sigma Proiect Development SRL anunţa: „Nu am îngheţat acest proiect, lucrările de construcţie avansează în continuare. Noi doar am redus motoarele, pentru că termenul de livrare al primei faze era sfârşitul anului 2009, însă pot să mă întind până în aprilie 2010. Este mai sănătos să avansezi mai lent, decât să te trezeşti la sfârşit că ai probleme”.

Aproape un an mai târziu, la sfârşitul lui septembrie 2009, proiectul a trecut, cel puţin momentan, pe linie moartă, în condiţiile în care dezvoltatorul imobiliar a solicitat intrarea în insolvenţă. Proiectul North Park Residence, anunţat în septembrie 2008 de către dezvoltatorul israelian Shapir Projects, ar fi urmat să absoarbă 200 de milioane de euro.

Investitorul viza una dintre cele mai căutate zone din preajma Capitalei, nordul, în apropiere de Pădurea Băneasa şi Şcoala Americană. Acesta urma să fie amplasat pe un teren cu o suprafaţă de aproape 75.730 de metri pătraţi şi trebuia finalizat în trei faze.

Vânzările au fost lansate încă din momentul anunţării proiectului. Pentru prima etapă erau programate să fie livrate 400 de apartamente, iar în cea de-a doua şi cea de-a treia etape se puneau la dispoziţia celor interesaţi 9.000 de metri pătraţi de suprafeţe comerciale.

Dezvoltatorul anunţa şi amenajarea uneia dintre cele mai mari parcări subterane din ţară construită pe un singur nivel, cu o suprafaţă de aproximativ 75.000 de metri pătraţi şi cu1.850 de locuri de parcare.

Acum nu numai că pe terenul respectiv nu este nicio clădire, dar reprezentanţii companiei nu dau nicio declaraţie legată de planurile lăsate în stand-by şi au returnat deja clienţilor avansurile încasate. Mai mult decât atât, contractul cu firma Promark Real Estate, agent exclusiv al proiectului nu a fost reînnoit, iar site-ul care promova North Park Residence a fost suspendat pentru neplată.

Terenurile aşteaptă constructorii

180 milioane de euro era investiţia anunţată în iunie 2008 de către fondul de investiţii imobiliare Atlas Estates în dezvoltarea proiectului rezidenţial Solaris cu 1.200 de apartamente, situat in zona Gării Obor din Bucureşti, pe locul fostei fabrici de ulei Solaris. Lucrările de construcţie urmau să înceapă în prima parte a anului 2009.

Terenul, de aproximativ 32.000 de metri pătraţi, a fost achiziţionat în decembrie 2006, pentru 27 de milioane de dolari. Termenul de finalizare: patru ani. Dar … construcţia nu a mai demarat nici măcar în 2010.

„Intenţionăm să realizăm proiectul, dar ne-am blocat în birocraţie. Suntem totuşi optimişti”, spun reprezentanţii Atlas Estates.

Ochiul specialistului

În 2009, un total de aproximativ 8.200 de unităţi rezidenţiale noi au fost adăugate stocului total existent, acestea făcând parte din diverse faze de dezvoltare ale proiectelor anunţate în anii anteriori. În condiţiile actuale, volumul livrărilor de apartamente noi în anul 2010 se estimează a înregistra în jur de 4.700 de unităţi, 57% din valoarea calculată pentru perioada precedentă.

2009 a fost anul ce a spulberat orice speranţă de profit pentru investitorii din segmentul imobiliar. Căderea pieţei a fost atât de abruptă încât a depăşit chiar şi cele mai pesimiste estimări. Aşteptările pentru 2010 nu sunt mai optimiste, comparativ cu 2009, există totuşi semne ca lucrurile s-ar putea schimba în bine începând cu a doua parte a anului.

Existenţa unui stoc foarte mare de proprietăţi oferite spre vânzare şi a unui număr de cumpărători redus vor face ca pe parcursul acestui an să existe tranzacţii la preţuri mai mici comparativ cu 2009. În medie, spre sfârşitul lui 2010, preţurile pentru imobilele noi din zone centrale adresate clasei medii se vor poziţiona între 1.200 şi 1.500 de euro pe metru pătrat. În ceea ce priveşte locuinţele aflate la preţuri mai mici, costul nu mai poate scădea prea mult. Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!

Daca ti-a placut articolul asigura-te ca te inscrii la RSS feed-ul meu!